O Planejamento estratégico da O&M – Parte 1

Por: Alexandre M F Lara

Há muito se fala sobre a posição e a função estratégica da área de manutenção em uma empresa, independentemente de seu segmento de mercado, uma vez que:

  1. Dentro do Facility Management, somos considerados como uma das principais atividades (hard facility management) responsáveis por assegurar o conforto, a segurança e a produtividade de usuários em uma edificação;
  2. A área de manutenção é responsável por um dos maiores custos operacionais (OPEX) durante todo o CICLO DE VIDA de uma edificação, lembrando que o OPEX na área de Operação & Manutenção representa aproximadamente entre 72% e 80% de seus custos operacionais
  3. Dentro da GESTÃO DE ATIVOS, somos os responsáveis por assegurar a longevidade e o desempenho de sistemas, assim como a valorização do bem imóvel
  4. No que se refere a preservação do meio ambiente e ao uso racional de recursos naturais, a área de operação e manutenção poderá fazer a diferença, o que requer a análise contínua de métodos, processos e da tecnologia aplicada
  5. Devemos sempre customizar soluções, considerando as diferenças (necessidades, expectativas, riscos, etc) em cada cliente e em cada instalação / edificação

Por estas razões, deve-se ter um enorme cuidado ao planejar, implantar e monitorar resultados em uma área de manutenção durante toda a VUP – Vida Útil Projetada em um sistema, em uma instalação ou edificação.

No entanto, antes de se dar início a programação e ao dimensionamento de recursos, o planejador precisará compreender os objetivos e metas de seu trabalho, para que possa traçar de forma EFICAZ o seu plano de trabalho; neste momento, será importante que se faça algumas perguntas…..

  • O QUE precisa ser feito ou realizado pela área de O&M – esta primeira pergunta o auxiliará a definir o objeto de seu escopo e contrato, estabelecendo melhor o foco de seu trabalho e planejamento. Apesar de aparentemente simples, não é incomum se perder o objetivo, despendendo mais recursos (tempo, mão de obra e dinheiro) para a execução de tarefas nem sempre necessárias e desejadas pelo Cliente (interno ou externo)
  • PORQUE precisamos executar determinadas tarefas ou atividades – em “tempos modernos”, onde os fatores tempo e dinheiro se tornam algumas das principais preocupações, embora não se tenha, muitas vezes, um conhecimento ou embasamento técnico sobre as atividades requeridas, torna-se importante questionar os motivos e a real necessidade em executarmos uma determinada atividade. O excesso de velocidade em qualquer processo poderá ocasionar a perda de acuracidade em nossa visão…., em nossa percepção…, fazendo com que não questionemos medidas ou ações, muitas vezes históricas (sempre fizemos isto…)
  • QUEM poderá executar a atividade – Muitas vezes, poderemos não deter conhecimentos e mão de obra especializada para a execução de determinadas tarefas, o que demandará pela busca de especialistas. É importante relembrar que a qualidade e o resultado final da área de manutenção dependerá também da qualidade de nossa mão de obra, envolvendo o adequado perfil profissional, sua formação e capacitação, suas experiências e sua qualificação, para que possamos atingir os nossos objetivos
  • COMO devemos executar a tarefa – Podem existir meios diferentes para executarmos uma mesma atividade, o que nos levará ao uso de recursos (mão de obra, tempo, dinheiro…) também de uma forma diferenciada e ineficaz. Além de definir o que precisará ser cumprido como escopo, o planejador precisará analisar acessos para o trabalho, a logística para a sua execução e a forma de execução, em si
  • QUANDO podemos executar a tarefa – Definirá o momento no qual deveremos mobilizar os nossos esforços para cumprir o objetivo do trabalho; é importante que se identifique previamente qualquer restrição, seja ela de ordem técnica ou estratégica (melhor momento de parada de um sistema ou equipamento), seja ela de ordem operacional (janela de manutenção disponibilizada pelo cliente ou processo)
  • COM QUANTO poderemos executar a nossa atividade programada – Nunca poderemos deixar de ponderar a questão envolvendo os custos aprovados / previstos ou nosso orçamento, dentro da atividade de planejamento, embora, em algumas vezes,  precisemos renegocia-lo junto à direção. Embora não se deva considerar o fator CUSTO como um limitador da qualidade do serviço, ele poderá definir por uma alteração no escopo ou na forma de se executar (como e quando, por exemplo)

Uma vez bem respondidas as perguntas acima, o planejador terá a sua frente as informações que nortearão o seu trabalho.

Na próxima semana, exploraremos o passo a passo em um processo de planejamento, destacando alguns cuidados ao faze-lo.

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Sobre Alexandre Fontes

Alexandre Fontes é formado em Engenharia Mecânica e Engenharia de Produção pela Faculdade de Engenharia Industrial FEI, além de pós-graduado em Refrigeração & Ar Condicionado pela mesma entidade. Desde 1987, atua na implantação, na gestão e na auditoria técnica de contratos e processos de manutenção. É professor da cadeira "Comissionamento, Medição & Verificação" no MBA - Construções Sustentáveis (UNICID / INBEC), professor na cadeira "Gestão da Operação & Manutenção" pela FDTE (USP) / CORENET e professor da cadeira "Operação & Manutenção Predial" no curso de Pós Graduação em Avaliação e Perícias de Engenharia pelo IBAPE / MACKENZIE. Desde 2001, atua como consultor em engenharia de operação e manutenção.
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