Para aqueles que não possuem acesso as Revistas ABRAVA + Climatização e Refrigeração, uma das edições de 2026 tratou sobre um tema extremamente importante relacionado as modalidades de projeto, operação e manutenção, onde a Inteligência Artificial, ou simplesmente IA, tem avançado cada vez mais…
Em duas de suas matérias, a revista trata do enriquecimento da prática do AVAC-R (Aquecimento, Ventilação, Ar Condicionado e Refrigeração) com o uso da IA, destacando como exemplo, a rapidez com a qual a IA consegue analisar dados reais da operação e definir pela aplicação de estratégias de manutenção baseadas na condição dos ativos. Notem, por exemplo, que esta é uma condição que já vem sendo explorada pelos desenvolvedores de sistemas informatizados de gestão em manutenção, ou os chamados CMMS.
Em outra matéria intitulada “Como a IA reconfigura instalação, operação e manutenção”, esta condição acima é novamente reforçada pelos autores do texto. A convergência destes dois ótimos textos publicados pela Revista ABRAVA abraça a importância em se planejar a manutenção com base em dados reais, assegurando com que as funções de nossos ativos de manutenção sejam preservadas.
Publicamos em abril deste ano um post tratando sobre o tema “cadastramento de ativos e sua importância“, no qual reforçamos a necessidade de “ajuste na visão do planejador” no que se refere a conhecer a função a ser desempenhada pelos ativos e a adoção de uma visão sistêmica para o cadastramento e planejamento das atividades de manutenção. Convido novamente a todos para que visitem o post através do link acima.
A adequada definição e condução de um processo de cadastramento permitirá com que se conheça, de forma tecnicamente válida e completa, o conjunto de ativos e componentes que integram os sistemas e que demandarão por cuidados de manutenção, assegurando o cumprimento de sua função ao longo da vida útil esperada para o ativo.
Porém, uma das maiores e mais recorrentes dificuldades encontradas nas organizações refere-se a decisão quanto a onde investir primeiro os seus recursos de manutenção…Embora aparentemente óbvia esta pergunta, observa-se no mercado, e de uma forma generalizada, a aplicação de recursos de forma igualitária, ou seja, sem qualquer distinção com base no que se denomina de Criticidade Funcional de um Ativo.
Na realidade, pode-se dezir que a Criticidade Funcional de Ativos nada mais é do que uma medida do impacto provocado pela perda ou degradação da função de um ativo sobre requisitos de extrema importância, entre eles:
A segurança para mantenedores e usuários do edifício ou área considerada
A segurança em relação a edificação e patrimônio
A eventual agressão ao meio ambiente
A descontinuidade da operação, prejudicada pela indisponibilidade do ativo ou de um prejuízo ao desempenho de sua função
A qualidade do serviço ou produto gerado pelo ativo
Aos custos da organização
Potencial prejuízo a imagem da organização
Trata-se, portanto, de uma análise conjunta, ou seja, dentro do conceito de confiabilidade, do prejuízo à estas condições acima, com a aplicação de um modelo estruturado feita por um facilitador treinado e experiente. Notem que, paralelamente a definição da criticidade funcional do ativo, a área de Engenharia de Manutenção deverá definir claramente as Estratégias de Manutenção a serem consideradas para cada nível de criticidade apurado.
Infiográfico gerado com o auxílio do Chat GPT
De forma prática, o PPCM atribuirá a melhor estratégia de manutenção previamente definida para atender o ativo dentro de sua classificação de criticidade funcional, tendo como meta a preservação de sua função durante a sua vida útil projetada.
Entretanto, deve-se lembrar que as nossas edificações, instalações e respectivas operações podem ser consideradas como “elementos vivos”, ou seja, tendo objetivos e funções alteradas / ajustadas no decorrer de sua ocupação e uso, além de estarem sujeiras ao envelhecimento e degradação de parte de suas características ou funções, o que sempre requererá uma revisão e eventual ajuste quanto a sua criticidade funcional e, evidentemente, quanto a aplicação da melhor estratégia.
Esta análise e sua atulização contínua permitirá com que recursos de OPEX e CAPEX sejam adequadamente endereçados, contribuindo para o principal objetivo de manter ou preservar a função de seus ativos.
Ao se buscar pelo significado formal sobre os temas PROCESSO e FLUXO, será possível encontrar as seguintes definições:
PROCESSO: Um processo é um conjunto de atividades interligadas que transforma insumos (entradas) em um produto ou serviço final (saída). Portanto, refere-se ao “o quê” e ao “porquê”, ou seja, é a estrutura de trabalho, os seus responsáveis diretos e indiretos, as regras referentes ao tema ou negócio e os recursos necessários para se alcançar um objetivo específico.
FLUXO: O fluxo, por outro lado, é a sequência lógica e ordenada em que essas etapas e decisões acontecem, frequentemente representada de forma gráfica por meio de um fluxograma. Refere-se ao “como” e ao “quando”. É a representação visual do caminho que o trabalho percorre, mostrando o passo a passo, a ordem cronológica e os pontos de decisão (como ramificações de “sim” ou “não”).
Quando se tenta trazer as definições acima para o tema de nosso post, que é a área de Manutenção, ou melhor, tudo o que se refere ao planejamento, programação, controle e gestão, será possível identificar a sua presença e importante contribuição do desenho das atividades de manutenção e também de operação a serem desempenhadas pelas equipes locais ou terceirizadas, assim como na definição do “caminho” a ser percorrido por uma atividade qualquer de manutenção, seja ela uma atividade preventiva, corretiva planejada, corretiva não planejada, preditiva, detectiva, etc, desde a sua entrada até o seu encerramento ou finalização.
Neste contexto, considerando a sua intrínseca relação com o futuro desenvolvimento das atividades, trata-se de uma demanda que deverá ser atendida no início do planejamento, dentro do que se denomina como “POLÍTICAS & DIRETRIZES DE PLANEJAMENTO”, documento este que permeará durante todas as etapas subsequentes, incluindo a escolha, aquisição e customização do sistema informatizado de gestão ou CMMS.
Vejamos como exemplo o diagrama de processo (BPM) gerado de forma didática para este post e o que se poderá concluir sobre o que já foi acima comentado:
Entrada da solicitação (atividade de nº 1 no diagrama):
É necessário que se defina previamente os tipos ou modos de entrada das solicitações
É provável que a ferramenta informatizada de gestão possa auxiliar em alguns destes trajetos, sendo necessário o seu conhecimento prévio antes mesmo da aquisição da ferramenta ou do serviço
Filtragem de solicitações e análise inicial pelo “Gate Keeper” no processo:
É necessário que se defina um “script” inicial para nortear o solicitante e também os demais personagens responsáveis pela triagem
O Gate Keeper deverá possuir conhecimento sobre a matriz de responsabilidades e limites de atuação de cada oficina envolvida, condição esta que também derivará do conjunto de Políticas e Diretrizes
Classificação de Prioridade, Criticidade e Tipo de Serviço – Atividade de nº 7:
Deve-se previamente definir o MODELO ESTRUTURADO de classificação da criticidade funcional dos ativos e conjuntos ou sistemas, retirando a avaliação subjetiva do processo
Deve-se também estabelecer previamente as classes de prioridade, cujos níveis devem estar adequados a importância de suas operações, de seus espaços, departamentos e sistemas prediais a serem tratados
Estes poucos exemplos acima retratam a importância em se definir previamente os processos e os fluxos dentro da área de operação e manutenção, assim como a importância da capacitação de profissionais e equipes serão os responsáveis por assegurar o seu cumprimento.
Também torna-se saudável e necessário revisitar sempre que possível e necessário for estas Políticas & Diretrizes, com o objetivo de adequá-las às boas e melhores práticas de mercado, lembrando que bons resultados decorrerão de um adequado e assertivo trabalho de planejamento.
Você já fez este exercício em sua área de manutenção?
Está chegando! Nesta quinta, dia 28 de maio aocntece em Belo Horizonte o Workshop de Comissionamento de Edificações! Um evento completo e imperdível para profissionais que querem aprofundar seus conhecimentos, trocar experiências e se atualizar sobre as melhores práticas do setor. Ainda dá tempo de garantir sua vaga!
Este ótimo artigo escrito pelo amigo Paulo Walter, um renomado consultor em gestão de ativos trás a tona a importância do profissional que está no topo da pirâmide da gestão em uma área de manutenção, no que diz respeito a eficiência na operação sob a sua responsabilidade.
Recomendo muito a sua leitura, razão pelo qual divulgarei o link acima neste blog.
Em nosso recente post “Visão sistêmica no Planejamento” tratamos sobre a importância em compreender previamente a função prevista para um determinado sistema (função a ser assegurada pela manutenção), assim como a necessidade de entendermos a importância e atuação de cada ativo / equipamento e demais componentes neste contexto.
A necessidade em se ter esta visão se pauta na garantia do cumprimento da função dos ativos (dentro do sistema), garantia esta que também assegurará a entrega desta instalação conforme previsto em projeto.
Neste aspecto, há também de se cuidar para que o cadastramento destes ativos e componentes de cada sistema atendam não só aos requisitos de PPCM (Planejamento, Programação e Controle da Manutenção), como também aos requisitos de gestão traçados para a sua área de manutenção.
Aliás, recomenda-se primeiramente o cuidado de se definir as diretrizes e políticas de sua manutenção antes mesmo de se realizar a aquisição de um sistema informatizado de gestão e, consequentemente, do inicio do processo de cadastramento.
Para que um cadastramento seja o mais adequado possível para a sua realidade e necessidade, deve-se observar e/ou providenciar:
O sistema de cadastramento de locais e ativos previamente e consistentemente definido dentro das diretrizes e políticas institucionais
A compreensão sobre quais sistemas e seus ativos / componentes existem na instalação
O mapeamento das funções a serem preservadas através de sua área de manutenção
A árvore de ativos, componentes e níveis de cadastramento do ativo aspirado para se atingir os objetivos traçados pela instituição
A árvore de localização atualizada e organizada
A classificação da criticidade funcional do ativo e demais definições em relação as estratégias de manutenção a serem utilizadas
A confirmação prévia quanto as entradas necessárias a serem inseridas no cadastro do ativo, as quais terão importante participação na análise futura de resultados (valor de aquisição, depreciação, vida útil de componentes, garantias, entre outros…)
Lembrem-se de que a customização de sua ferramenta informatizada de gestão (CMMS – Computerized Maintenance Management System) será de extrema importância para uma consistente medição ou acompanhamento de resultados (métricas definidas e níveis de serviço estabelecidos), assim como para a análise detalhada dentro do conceito de gestão de seus ativos.
Por fim, lembrem-se também de que a formatação e a implementação de seu sistema de cadastramento de ativos comporá o processo de customização de seu CMMS.
Terminados os trabalhos de complementação da Norma principal com os 5 anexos que detalham as atividades específicas de inspeção sobre os sistemas estruturais, as instalações hidráulicas, as instalações elétricas, os sistemas de AVAC-R (aquecimento, ventilação, ar condicionado e refrigeração), assim como as instalações de combate a incêndio, o IBAPE-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia no Estado de São Paulo) realizará nesta próxima terça-feira 14/04/2026, a partir das 19:30hs, uma palestra dentro de sua AGO para esclarecer sobre as alterações no corpo final da Norma.
Local da AGO:
Auditório do IBAPE-SP
Avenida Angélica, 2163 – Auditório / Dia 14/04/2026 às 17:30hs
Recentemente, tratamos aqui neste blog sobre a necessidade de se ajustar “FOCO” e o “OBJETIVO” dentro da atividade de PPCM, com vistas a preservar a função do ativo durante toda a vida útil projetada para o equipamento ou sistema. Como já dissemos, o foco deve considerar a FUNÇÃO do ativo ou sistema dentro da operação ou edificação, e o objetivo da manutenção em PRESERVAR A FUNÇÃO prevista em projeto.
Isto requererá com que o planejador conheça o “papel a ser desempenhado” e os “entregáveis” relativos ao sistema, assim como todos os demais equipamentos e componentes que o compõe, considerando-os como corresponsáveis por tal cumprimento da função. Portanto, tornar-se-á igualmente importante e necessário que o planejador da manutenção conheça o sistema para o qual desenvolverá o plano de trabalho (arquitetura do sistema e seus “personagens”, rol de entregáveis previstos em projeto e modos definidos para a sua operação) dentro do que se considera como uma VISÃO SISTÊMICA ao se planejar.
Vamos aqui ilustrar tal preocupação com dois exemplos a serem trabalhados pelo planejador de manutenção:
1_ Sistema central de água quente destinado a suprir uma planta industrial com a vazão necessária ao processo, dentro de uma condição determinada de temperatura (faixa aceitável):
Ilustração esquemática de um sistema
No caso acima, o desempenho do aquecimento exigirá com que o planejamento de manutenção monitore e atue sobre os ativos principais (bombas de água quente), assim como sobre outros equipamentos e componentes na instalação, incluindo:
O CCM – Centro de Comando de Motores e a distribuição elétrica
Sistema de abastecimento e reposição de água
Acumuladores de água quente
Conjuntos moto-bomba de água quente
Redes de circulação e distribuição, incluindo o seu isolamento térmico
Equipamentos de bloqueio e controle de vazão na instalação (válvulas manuais e automáticas)
Sensores de pressão, temperatura e vazão instalados, assim como os meios de sua integração e comunicação de dados (wireless, cabeado)
Sistema de monitoramento e concentração de dados
2_ Sistema de pressurização de uma escada de emergência em uma edificação:
Neste segundo exemplo, a efetiva proteção da rota vertical de fuga demandará não somente pelos cuidados sobre o quadro elétrico e sobre os ventiladores pressuriradores, como também sobre a lógica ou sequência funcional previstas, os níveis de integração com os demais sistemas prediais, a tomada de ar para a pressurização, os dutos e isolamentos térmicos, os sistemas de controle, a estanqueidade e proteção da casa de máquinas (sala técnica), as caixas de escadas em seu quesito integridade e vazamentos, esta última incluindo as portas corta-fogo como importantes componentes no sistema (nível de “vazamento” previsto em projeto).
Para ambos os exemplos, a análise ou a medição periódica da performance também será necessária para que se consiga aferir os entregáveis e, consequentemente, o cumprimento da função destes sistemas.
Uma vez compreendido o sistema objeto do planejamento dentro desta VISÃO SISTÊMICA, o planejador iniciará o seu trabalho de classificação do ativo e de sua criticidade funcional, de atribuição de estratégias de manutenção a serem adotadas, de elaboração dos planos de trabalho e meios de apuração dos resultados, embora este seja um tema para um outro post.
O fato é que muitos sistemas prediais deixam de atender ao cumprimento de sua função por esta falha inicial de planejamento, relacionada a não adoção de uma visão sistêmica por parte do planejador. Como consequência desta falha, constata-se com uma certa frequência a atuação de sistemas limitada ao cumprimento de lógicas funcionais e de integração, sem que estes produzam necessariamente os resultados esperados.
Clique aqui para acessar a matéria em seu local de origem.
A revista Elevador Brasil publicou recentemente o avanço do Estado do Paraná em relação a tornar obrigatória a inspeção anual de elevadores e escadas rolantes, a exemplo do que já fazem outros estados e/ou municípios como Rio de Janeiro e São Paulo.
Fonte: IA
Sem qualquer sombra de dúvida, este será um passo importante envolvendo contratantes e prestadores de serviço de manutenção em equipamentos de transporte vertical no que diz respeito a contratação de empresa responsável e a prestação periódica de contas, ou seja, com a entrega de um relatório anual de inspeção (RIA) e da anotação de responsabilidade técnica (ART) do profissional envolvido.
No entanto, longe de querer polemizar, o histórico de auditorias realizadas por consultores externos e independentes em localidades já “abraçadas” por legislação similar tem demonstrado a constante deficiência em trabalhos de manutenção, incluindo o apontamento de riscos operacionais, ou melhor, com a potencial interrupção de serviço do equipamento auditado, assim como o apontamento de riscos de acidentes, quando as falhas identificadas se originam em componentes relacionados a segurança.
E a grande questão é….., onde está a falha e como será possível mitigá-la?
Apesar de se tratar de um sistema específico e que requer a atuação de especialistas, a atividade de manutenção não deveria se diferenciar do conceito e conjunto de diretrizes definidas pela WCM (World Class Maintenance), incluindo:
A identificação da anatomia ou arquitetura do sistema e a classificação de ativos e componentes
A definição de planos de trabalho e estratégias de manutenção a serem aplicadas
A inclusão dos testes periódicos já previstos em normas como a ABNT NBR 16.858 e a ABNT NBR 16.083
O registro de evidências quanto ao cumprimento destas atividades
A emissão de relatórios ao cliente e contratante, demonstrando o cumprimento do trabalho de manutenção CONTRATADO e expondo os resultados que atestem a performance de seu trabalho (disponibilidade dos equipamentos, parâmetros operacionais ajustados, etc.)
Notem ainda que esta estruturação e organização quanto ao planejamento da manutenção também integra o corpo da norma técnica ABNT NBR 5674 – Manutenção de Edificações – Requisitos para a gestão da manutenção predial.
Ainda assim, a condição observada no mercado de manutenção em equipamentos de transporte vertical apresenta como resultados:
A falta de transparência perante o contratante e responsável pelo empreendimento, envolvendo:
O não detalhamento dos planos ou programas de manutenção praticados (ausência de um padrão)
O não detalhamento de testes periódicos, a frequência de sua realização e a compatibilização destas atividades em relação as normas técnicas específicas
A não entrega de relatórios DE MANUTENÇÃO, condição esta normalmente limitada a entrega de relatórios de chamados ou ocorrências, geralmente sem nenhuma análise técnica de engenharia de manutenção sobre a volumetria registrada
O não envolvimento do cliente na entrega de serviços prestados
A limitação de resposta ao que determina a legislação local, quando existente:
Entrega de um suscinto RIA, muitas vezes não acompanhado da ART do engenheiro responsável
Como resultado prático, tem-se um índice cada vez maior de reclamantes em relação a falhas ou panes RECORRENTES em seus equipamentos, atrapalhando a operação e aumentando a insatisfação de seus usuários.
Independentemente da obrigatoriedade expressa em nossas leis, a deficiência existente em contratos firmados no que diz respeito a ausência de escopos detalhados, seus entregáveis e indicadores de performance do equipamento e sua manutenção, assim como a deficiência quanto ao cumprimento dos padrões de manutenção estabelecidos e quanto a análise crítica (e a documentação) de resultados se traduz em uma “cortina de fumaça” adiante dos tomadores de serviço, impossibilitando a sua visão real sobre o processo e eventuais riscos.
Adiciona-se aqui um outro ofensor importante que é a ausência de fiscalização quanto ao cumprimento de leis em nosso pais, ainda que a ABNT esteja cumprindo um importantíssimo papel para tornar o nosso conjunto de normas técnicas cadas vez mais aderente às melhores práticas em vigor no mercado europeu e norte-americano.
Embora a contratação de auditorias externas seja uma importantíssima “ferramenta” para mitigar riscos e para impor ajustes de percurso nos trabalhos de manutenção praticados por empresas especialistas, entende-se como necessário a mudança desta cultura ou prática de mercado acima descrita, sob o forte risco de continuarmos a “esgotar a água em nossas canoas com o uso de canecas…”.
Por fim, não deixem de prestigiar o artigo da Revista Elevador Brasil no link acima ou clicando aqui.
Quando se fala em redesenhar ou ter um processo de manutenção mais eficaz, assegurando com que o ativo atinja uma longevidade dentro de uma edificação e cumpra o seu papel, deve-se compreender que existem inicialmente dois resultados a serem atingidos:
Uma maior vida útil do ativo
O cumprimento da função para a qual foi projetado, durante toda a sua vida útil produtiva
Isto significa que não bastará apenas manter um conjunto moto-bomba em um bom estado de conservação e lubrificação, operando “adequadamente” durante 15 anos, se este mesmo conjunto moto-bomba não “entregar” para o sistema ao qual trabalha a vazão de 234 m3/h para 20 m.c.a (metros de coluna d’água) que foram previstos no projeto e que serão necessários para que o sistema também cumpra o seu papel (abasteça reservatórios, circule água gelada ou quente em trocadores de calor, etc).
Para que um bom trabalho de PPCM (Planejamento, Programação e Controle da Manutenção) seja implementado, o planejador necessitará conhecer a função desenhada para cada ativo e seus sistemas, observando e inserindo no planejamento todo e qualquer cuidado requerido à preservação desta função, durante a vida útil projetada.
O FOCO da manutenção está necessariamente na FUNÇÃOdo ativo, assim como o objetivo do trabalho será preservar esta função ao longo de toda a existência do ativo, ou seja, até a sua desmobilização e/ou reposição futura.
Este conceito exigirá com que o time de manutenção, incluindo o planejador, conheça o projeto e o “modus operandi” definido para este ativo e para o sistema ao qual pertence, destrinchando pontos importantes a serem observados durante a etapa de planejamento, entre eles:
Funcionamento do ativo: como e quando este equipamento deverá ser solicitado e como atuará (sequência funcional, carregamento ou descarregamento, por exemplo);
Qual a entrega prevista para o ativo: qual a condição a ser “entregue” pelo ativo durante a sua operação (pressão, vazão, tensão, entre outros)
O planejador deverá determinar em conjunto com o time especialista de manutenção, quais as ações necessárias para a preservação destes pontos ou condições acima, convertendo estas ações em planos de trabalho que serão executados pelos manutencistas.
Adicionalmente, deve-se cuidar para o aculturamento do time de manutenção, no sentido de que compreendam a importância deste ajuste e cumpram o seu importante papel no processo. Por outro lado, o desconhecimento deste objetivo e foco poderá resultar na atuação inócua ou ineficaz do time de manutenção, ao se preservar apenas a conservação geral do ativo, perpetuarndo a sua operação aquém das condições previstas em projeto.
Como um exemplo simples desta falha, têm-se um grande número de sistemas de pressurização em escadas de emergência implantados e “em operação” em edifícios residenciais ou comerciais de todo o país que são adequadamente acionados ao se testar o SDAI (Sistema de Detecção e Alarme de Incêndio), porém, ainda não mantendo pressurizada a caixa de escadas dentro dos limites estabelecidos pela ABNT NBR 14.880, ou seja, entre 50 e 60 Pa, ou melhor, não entregando a condição estabelecida em seu projeto.
Neste exemplo acima, ainda que a manutenção tenha constatado o seu “funcionamento adequado” e de forma integrada com o SDAI, o sistema não assegurará o diferencial de pressão entre o interior da caixa de escada e os pavimentos que contém fumaça, permitindo a sua entrada para o interior da rota vertical de fuga e levando risco a vida humana.
Portanto, baseado no conceito acima, recomenda-se uma análise de sua área interna ou terceirizada de PCM ou PPCM, caso convivam com falhas recorrentes durante a operação de ativos e sistemas, ou mesmo com a ineficiência de sistemas instalados (perda de desempenho)prejudicando a operação de sua edificação e a produtividade de seus usuários.
Operação & Manutenção Sustentável 