Os custos operacionais em uma edificação, seja ela comercial, industrial, hospitalar ou de varejo, têm assumido a sua real importância nos últimos anos e, principalmente, com o agravamento da crise econômica que assolou nosso país, assim como em função da constante necessidade de obtermos melhores resultados.
Durante todo o ciclo de vida útil em um empreendimento, sabe-se que aproximadamente 80% de seus custos podem ser atribuídos à Operação em si, o que inclui os custos com manutenção, operação, aplicação de materiais e insumos e energia / água.
Custos Operacionais – Ciclo de Vida de um Edifício
De um forma geral, este resultado (relação de custos operacionais) se deve a alguns fatores, tais como o próprio projeto da edificação (sistemas, cargas às quais estejam submetidos, condições ou não de manutenção), a sua condição e histórico de operação (como são operados em relação ao que foram projetados), o estado / a obsolescência da edificação (eu função dos cuidados de manutenção), assim como também em função das estratégias de O&M e de gestão utilizadas pelos profissionais que estejam a frente destas edificações.
Em outras palavras, esta relacão de custos evoluirá ou involuirá na medida em que a edificação for bem utilizada (uso e ocupação), operada e mantida ao longo de sua vida útil.
Exemplo da curva da “banheira” – Ciclo de Vida de um Empreendimento ou sistema
Por esta razão, deve-se sempre tratar uma edificação e seus componentes como sistemas vivos, ou seja, que adquiriram uma “forma de vida (uso e ocupação)” após a sua concepção (projeto considerando uma premissa inicial), tornando-se cada vez mais necessário com que revisem os processos e planos de trabalho envolvidos, buscando por seu melhor desempenho / performance (e resultados) ao longo das diferentes etapas de sua vida útil.
Esta análise contínua também nos auxiliará na identificação de novos investimentos (CAPEX) durante a trajetória do edifício, sempre com o foco no resultado (desempenho, conforto e segurança ao usuário, qualidade e custos na operação).
Já abordamos aqui neste blog um outro aspecto importante que se refere a “retenção do conhecimento“, o que dependerá da forma como o gestor assegurará a documentação de processos e procedimentos (itens que não podem permanecer apenas na “cabeça das pessoas”), assim como o treinamento contínuo das equipes, o que também exigirá a construção de uma matriz de capacitação.
Para concluirmos este tema, resta-nos falar mais uma vez de uma importante ferramenta na identificação de problemas na O&M de sistemas, assim como na implementação de ajustes durante o ciclo de vida: a ferramenta do COMISSIONAMENTO / RETROCOMISSIONAMENTO.
Tido por muitos como uma atividade inerente apenas à entrega de sistemas novos, o retrocomissionamento (atividade de comissionamento executada em sistemas existentes e em operação há algum tempo) contempla justamente a análise dos projetos com vistas ao momento atual do edifício (como está efetivamente sendo utilizado e ocupado), uma vez que o seu objetivo principal é trazer o desempenho de sistemas para a melhor condição possível.
Enfim, não nos faltam ferramentas, literaturas e cursos que preparem os nossos gestores para estes desafios, sendo importante que PLANEJEMOS as nossas Operacões e Manutenções sempre de uma forma estratégica, olhando para os próximos 5, 10, 20 anos da edificação e seus sistemas.
Neste sentido, a A&F Partners Consulting reeditará neste ano de 2017 alguns cursos voltados à esta capacitação de gestores e equipes de comando e supervisão, cursos estes que poderão também ser realizados “in company”.
Convidamos à todos para que conheçam um pouco mais os cursos oferecidos clicando AQUI.
Operação & Manutenção Sustentável 