Cuidando de nossos edifícios e sistemas…

Os custos operacionais em uma edificação, seja ela comercial, industrial, hospitalar ou de varejo, têm assumido a sua real importância nos últimos anos e, principalmente, com o agravamento da crise econômica que assolou nosso país, assim como em função da constante necessidade de obtermos melhores resultados.

Durante todo o ciclo de vida útil em um empreendimento, sabe-se que aproximadamente 80% de seus custos podem ser atribuídos à Operação em si, o que inclui os custos com manutenção, operação, aplicação de materiais e insumos e energia / água.

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Custos Operacionais – Ciclo de Vida de um Edifício

De um forma geral, este resultado (relação de custos operacionais) se deve a alguns fatores, tais como o próprio projeto da edificação (sistemas, cargas às quais estejam submetidos, condições ou não de manutenção), a sua condição e histórico de operação (como são operados em relação ao que foram projetados), o estado / a obsolescência da edificação (eu função dos cuidados de manutenção), assim como também em função das  estratégias de O&M e de gestão utilizadas pelos profissionais que estejam a frente destas edificações.

Em outras palavras, esta relacão de custos evoluirá ou involuirá na medida em que a edificação for bem utilizada (uso e ocupação), operada e mantida ao longo de sua vida útil.

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Exemplo da curva da “banheira” – Ciclo de Vida de um Empreendimento ou sistema

Por esta razão, deve-se sempre tratar uma edificação e seus componentes como sistemas vivos, ou seja,  que adquiriram uma “forma de vida (uso e ocupação)” após a sua concepção (projeto considerando uma premissa inicial), tornando-se cada vez mais necessário com que revisem os processos e planos de trabalho envolvidos, buscando por seu melhor desempenho / performance (e resultados) ao longo das diferentes etapas de sua vida útil.

Esta análise contínua também nos auxiliará na identificação de novos investimentos (CAPEX) durante a trajetória do edifício, sempre com o foco no resultado (desempenho, conforto e segurança ao usuário, qualidade e custos na operação).

Já abordamos aqui neste blog um outro aspecto importante que se refere a “retenção do conhecimento“, o que dependerá da forma como o gestor assegurará a documentação de processos e procedimentos (itens que não podem permanecer apenas na “cabeça das pessoas”), assim como o treinamento contínuo das equipes, o que também exigirá a construção de uma matriz de capacitação.

Para concluirmos este tema, resta-nos falar mais uma vez de uma importante ferramenta na identificação de problemas na O&M de sistemas, assim como na implementação de ajustes durante o ciclo de vida: a ferramenta do COMISSIONAMENTO / RETROCOMISSIONAMENTO.

Tido por muitos como uma atividade inerente apenas à entrega de sistemas novos, o retrocomissionamento (atividade de comissionamento executada em sistemas existentes e em operação há algum tempo) contempla justamente a análise dos projetos com vistas ao momento atual do edifício (como está efetivamente sendo utilizado e ocupado), uma vez que o seu objetivo principal é trazer o desempenho de sistemas para a melhor condição possível.

Enfim, não nos faltam ferramentas, literaturas e cursos que preparem os nossos gestores para estes desafios, sendo importante que PLANEJEMOS as nossas Operacões e Manutenções sempre de uma forma estratégica, olhando para os próximos 5, 10, 20 anos da edificação e seus sistemas.

Neste sentido, a A&F Partners Consulting reeditará neste ano de 2017 alguns cursos voltados à esta capacitação de gestores e equipes de comando e supervisão, cursos estes que poderão também ser realizados “in company”.

Convidamos à todos para que conheçam um pouco mais os cursos oferecidos clicando AQUI.

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Sobre Alexandre Fontes

Alexandre Fontes é formado em Engenharia Mecânica e Engenharia de Produção pela Faculdade de Engenharia Industrial FEI, além de pós-graduado em Refrigeração & Ar Condicionado pela mesma entidade. Desde 1987, atua na implantação, na gestão e na auditoria técnica de contratos e processos de manutenção. É professor da cadeira "Comissionamento, Medição & Verificação" no MBA - Construções Sustentáveis (UNICID / INBEC), professor na cadeira "Gestão da Operação & Manutenção" pela FDTE (USP) / CORENET e professor da cadeira "Operação & Manutenção Predial" no curso de Pós Graduação em Avaliação e Perícias de Engenharia pelo IBAPE / MACKENZIE. Desde 2001, atua como consultor em engenharia de operação e manutenção.
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