Quem convive com mais problemas na Operação e Manutenção? Novos ou velhos edifícios?

Onde nos deparamos com um maior número de “problemas”? Em obras novas ou em edificações existentes?

Se olharmos simplesmente para volumes e para a estatística, cravaríamos a nossa resposta em edificações existentes, que de um modo geral, correspondem a mais de 80% das edificações nas grandes capitais pelo país.

Por outro lado, se ouvirmos aqueles que já assumiram novas operações em edifícios recém construídos, relembraríamos frases antigas como “obra não se entrega…., se abandona”, e por aí iríamos…

O fato é que temos ocorrências ou “B.Os”, como a turma do chão de fábrica gosta de falar, em ambos os casos!

Se por um lado nos deparamos com a falta de histórico, com uma documentação desatualizada, com projetos e formas de operação alteradas na linha do tempo, sem muitas vezes uma justificativa técnica…, para as edificações existentes, nos deparamos pelo outro lado com obras inacabadas, documentação que não corresponde exatamente a condição “conforme construído” ou “as built” e sistemas que não performam conforme previsto em projeto, para as novas edificações.

Mas…, quem leva a pior entre os dois maus exemplos acima?? E qual a melhor solução a ser tomada?

Para as edificações existentes, têm-se muitas vezes a sensação de “acomodação” por parte das equipes locais, seja em função da falta de recursos para uma solução definitiva, seja em função da falta de motivação ou capacidade demonstrada pela equipe.

Muitas vezes, temos nestas edificações um grande número de engenheiros ou técnicos com o codinome “MacGyver”; uma verdadeira escola, para muitos…

Como resultado, temos operações rodando embora com falhas ocultas (até com certa genialidade)…., operações ineficazes e bombas do tipo “relógio” implantadas para detonar em algum momento…., surpreendendo os gestores da operação com indisponibilidade, custos inesperados e imprevisibilidade.

Para as edificações novas, convive-se com surpresas constantes, também ocasionando a falta de continuidade em algumas operações e gerando extrema insatisfação entre os novos condôminos, que esperam por uma “Ferrari”, após “escaparem” de uma alguma edificação existente…

Surpresas estas normalmente provocadas por inadequações entre o projeto e a ocupação do edifício, por falhas em instalação, pela falta de um processo adequado de comissionamento e pela falha no processo de “passagem de bastão” entre a construtora / instaladora e as equipes que receberam a edificação ao término da obra.

Como resultado, temos a insegurança, equipes “perdidas como um cego em tiroteio”, custos também elevados e uma grande insatisfação por parte dos ocupantes do edifício.

Enfim, são problemas de origens distintas, embora nos levem a resultados ruins, em ambos os casos.

A solução ou melhor, o encaminhamento para a solução destes problemas deverá respeitar o uso de protocolos distintos, sendo recomendável:

1. Edificações Existentes:

  • Realizar uma análise de estado e riscos para a operação (elegibilidade)
  • Realizar uma análise dos projetos e suas limitações “versus” a ocupação do empreendimento e suas necessidades / expectativas
  • Definir ou redefinir uma política de operação e manutenção
  • Estabelecer uma matriz RACI (de responsabilidades) frente ao escopo
  • Estabelecer prioridades para as situações e correções necessárias, precificando-as e envolvendo-as em um estudo de viabilidade
  • Avaliar a contratação de recomissionamentos ou retrocomissionamento para a edificação
  • Atuar de forma consciente e bastante eficaz sobre os principais riscos (escala adotada através de uma análise de riscos)

2. Edificações Novas (considerando que a operação fora iniciada):

  • Organizar 100% da documentação final entregue pela Construtora e Instaladoras
  • Relacionar todas as falhas ou problemas observados no início da operação
  • Relatar as características da ocupação da edificação, suas expectativas e necessidades sobre a infraestrutura disponibilizada
  • Contratar um processo de Comissionamento pós-obra, sendo necessário que estes “aliados” do proprietário reeditem de forma criteriosa todas as análises necessárias ao processo, envolvendo:
    • A qualificação e análise crítica de projetos e toda a documentação disponibilizada
    • Elegibilidade ou a qualificação das instalações no campo, englobando conformidade em relação aos projetos, condições de instalação, condições adequadas para o comissionamento e manutenção (manutenibilidade)
    • A reedição de testes funcionais, de desempenho e integrados dentro da etapa de qualificação operacional, comparando não somente os resultados obtidos com os disponibilizados pela Construtora e Instaladoras, como também avaliando-os em relação as novas condições de uso e ocupação
    • Emitir um relatório detalhado sobre o processo, destacando falhas, riscos e formas para mitiga-los
  • Definir uma política de operação e manutenção
  • Estabelecer uma matriz RACI (de responsabilidades) frente ao escopo e ao resultado do processo de comissionamento
  • Estabelecer prioridades para as situações e correções necessárias, precificando-as e envolvendo-as em um estudo de viabilidade
  • Envolver o proprietário e corpo jurídico, alertando-os quanto aos resultados obtidos
  • Envolver a Construtora, dentro das etapas e processos estabelecidos em comum acordo com o Proprietário e Corpo Jurídico (recomenda-se cuidado neste movimento, sendo necessário o envolvimento do Corpo Jurídico)
  • Atuar de forma consciente e bastante eficaz sobre os principais riscos (escala adotada através de uma análise de riscos durante o processo de comissionamento), sempre em constante alinhamento com a decisão tomada entre Construtora e Proprietário

Olhando a sugestão de atuação para as duas situações acima, não é difícil de se enxergar uma “dor maior” aos proprietários e ocupantes em uma nova edificação sendo, importante, que se estabeleça e siga uma linha de conduta, ainda que diferente da acima proposta.

Sobre Alexandre Fontes

Alexandre Fontes é formado em Engenharia Mecânica e Engenharia de Produção pela Faculdade de Engenharia Industrial FEI, além de pós-graduado em Refrigeração & Ar Condicionado pela mesma entidade. Desde 1987, atua na implantação, na gestão e na auditoria técnica de contratos e processos de manutenção. É professor da cadeira "Comissionamento, Medição & Verificação" no MBA - Construções Sustentáveis (UNICID / INBEC), professor na cadeira "Gestão da Operação & Manutenção" pela FDTE (USP) / CORENET e professor da cadeira "Operação & Manutenção Predial" no curso de Pós Graduação em Avaliação e Perícias de Engenharia pelo IBAPE / MACKENZIE. Desde 2001, atua como consultor em engenharia de operação e manutenção.
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