Projetos de retrofit renovam edificações antigas e criam novos usos

Fonte: AECweb / e-Construmarket

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O arquiteto responsável pelo projeto precisa estar atento a diferentes características do empreendimento, como o estado das estruturas e as condições dos sistemas elétrico e hidráulico

Redação Portal AECweb / e-Construmarket

O retrofit é a modernização e atualização de imóveis antigos, adequando-os à realidade atual (Foto: Mr Twister / shutterstock)

A região central das grandes metrópoles brasileiras está permeada de edifícios abandonados. Porém, eles poderiam ser aproveitados. Na capital paulista, por exemplo, entre outubro de 2014 e dezembro de 2017, a prefeitura contabilizou 779 empreendimentos ociosos. O número contrasta com o déficit habitacional na cidade que, atualmente, chega a 358 mil novas moradias. Muitas vezes, sem receber a devida manutenção, esses edifícios não oferecem segurança para serem ocupados imediatamente. Assim, o retrofit é a solução, porém, exige cuidados. “São necessários profunda análise da estabilidade das estruturas e orçamento criterioso, pois, em alguns casos, as alterações são tão impactantes que inviabilizam financeiramente a ação”, destaca o arquiteto Flavio Cunha, diretor do escritório SET Arquitetura e Construções.

De acordo com o especialista, o retrofit é a modernização e atualização de imóveis antigos, adequando-os à realidade atual. “Há inúmeras mudanças que exigem otimização, mas nem todas são estruturais ou de infraestrutura”, diz. Um exemplo são prédios com grandes áreas subutilizadas, como lajes de estacionamento ou coberturas sem uso. Nesses casos, o projeto consegue aproximar o velho edifício dos padrões dos lançamentos atuais, com áreas de lazer completas integradas ao condomínio.

O retrofit também é capaz de adequar a edificação às tecnologias mais recentes. Prédios antigos não contavam com infraestrutura separada para as instalações de internet, câmeras de segurança, automação e gás encanado. Assim como seus circuitos elétricos utilizavam equipamentos que não suportariam a potência exigida pelos atuais equipamentos eletroeletrônicos.

PROJETOS DE RETROFIT

Segundo Cunha, na grande maioria dos casos, as construções antigas não estão preparadas para a atualização e/ou modernização. “Para executar a infraestrutura complementar, é preciso avaliar os possíveis caminhos, estudar as interferências e as técnicas construtivas adequadas entre o que já foi executado e o que será realizado”, comenta. Uma alternativa interessante é a infraestrutura aparente que, se for bem desenhada e instalada, pode até modernizar o aspecto visual do empreendimento.

Outra dificuldade bastante frequente em retrofits são os acabamentos. É comum que os materiais originais tenham saído do mercado, ou, quando encontrados, tenham preço bastante elevados. Para contornar a situação, a recomendação é realizar uma boa análise antes de demolir ou quebrar qualquer parede, sempre visando a preservação dos acabamentos para posterior reutilização. “Em alguns casos, pode ser necessário contratar mão de obra especializada para manter as características existentes”, adverte Cunha.

Quando é necessário alterar a fachada, o arquiteto deve estar atento para que as estruturas novas estejam em harmonia com as antigas. “É possível pensar o projeto com elementos diferentes e inovadores, que não descaracterizem a construção inicial, mas a valorizem arquitetonicamente”, observa Cunha, mencionando a Pinacoteca do Estado de São Paulo, projeto elaborado pelo arquiteto Paulo Mendes da Rocha, como case de sucesso de retrofit desenvolvido com conceitos diferentes dos originais.

São necessários profunda análise da estabilidade das estruturas e orçamento criterioso, pois, em alguns casos, as alterações são tão impactantes que inviabilizam financeiramente o retrofit

Flavio Cunha

CUIDADOS IMPORTANTES

O arquiteto deve ter atenção especial com os diversos sistemas, como o elétrico e o hidráulico, já que os materiais que os compõem se deterioram com o passar do tempo. “É recomendada a modernização dos quadros elétricos e dos disjuntores, além da substituição da fiação. Existem instalações antigas com fios revestidos de tecido e tubulação interna de metal que podem gerar um curto-circuito e até incêndios”, alerta o arquiteto. Outra iniciativa é a substituição das lâmpadas incandescentes por opções mais modernas, como as de LED.

Na análise das instalações hidráulicas, é preciso considerar que muitos prédios antigos foram construídos com as prumadas de ferro — material que oxida e pode romper com a pressão da água. Outro ponto crítico são as conexões entre os tubos, assim como os canos de cobre usados em sistemas de água quente e que precisam ser substituídos a cada 30 anos. “Como esses materiais ficam embutidos nas paredes, podem apresentar pequenos vazamentos ou rompimentos que causam grandes prejuízos à construção”, informa o diretor do escritório SET Arquitetura e Construções. Para evitar problemas com o sistema hidráulico, é indicada a substituição das prumadas dos edifícios e, às vezes, dos registros e das tubulações. Para isso, são indicados tubos de PPR (Polipropileno Copolímero Random), que têm alta resistência ao tempo, e conexões de eletrofusão. A tubulação de PVC colada também oferece grande resistência.

Para reforço ou complemento estrutural, podem ser usadas estruturas metálicas. A solução é capaz de agilizar a execução da obra, eliminando a necessidade de cura e desmontagem das escoras — etapas indispensáveis na execução do concreto armado. A escolha deve considerar o custo, pois, dependendo da situação, a alternativa metálica acaba sendo mais cara do que o concreto armado convencional. “Além das estruturas, as fundações também podem precisar de reforço e impermeabilização, principalmente, nas residências com sapatas corridas, que antigamente eram executadas com tijolinhos e conduziam toda a umidade do solo para as paredes”, lembra Cunha.

O projeto de retrofit precisa observar a segurança das estruturas da cobertura. O madeiramento ou elementos metálicos de telhados antigos sofrem com a ação do tempo e também pedem substituição. “O tratamento precoce das estruturas metálicas podem aumentar a longevidade”, indica o arquiteto. Já no caso de madeiras, a estrutura principal executada com madeira de lei tem grande durabilidade. Por outro lado, o ripamento que sustenta as telhas tem vida útil de cerca de 50 anos. Finalizado esse prazo, a troca se torna necessária.

A impermeabilização de lajes também é um item muito importante e que necessita de cuidados. “A água é um dos grandes agentes causadores de problemas nas construções. As impermeabilizações têm vida útil de 30 anos. Esse período é ampliado se a proteção mecânica for bem executada”, garante Cunha.

RETROFIT PARA REVITALIZAÇÃO

O retrofit também funciona para revitalizar espaços pré-existentes. Um exemplo é o edifício Paço de Coimbra, localizado na zona central de São Paulo, elaborado pela arquiteta Sylvana Billia, titular do escritório Sylvana Billia Arquitetura, e executado pelo escritório SET Arquitetura e Construções. “A demanda do projeto era criar um sistema de clausura para segurança no acesso de pedestres e de veículos ao prédio, sem descaracterizar a arquitetura original”, informa Billia. Ela procurou criar a nova estrutura com gradis e portões, seguindo a mesma linguagem do fechamento original — gradis de ferro trabalhados com ornatos e lanças de ferro fundido. “A dificuldade principal foi encontrar mão de obra especializada para esse tipo de elemento. O serralheiro precisava manter as características dos ornatos”, conta.

É possível pensar o projeto com elementos diferentes e inovadores, que não descaracterizem a construção inicial, mas a valorizem arquitetonicamente

Flavio Cunha

Algumas muretas do jardim, revestidas com fulget, também precisaram ser modificadas. No entanto, como o material não pode receber emenda, a solução encontrada foi aplicar um fulget com cola sobre o original. “Como não foi necessário retirar o revestimento anterior, o trabalho acabou sendo bastante simplificado”, avalia a arquiteta. “Os muros de divisa também precisaram de alguns retoques e, para isso, foi necessário seguir o padrão da massa tipo ‘travertino’, existente no prédio original. Foram feitas emendas imperceptíveis com material similar, já que o original não existe mais. Buscamos texturas e cores novas bem parecidas com as originais”, finaliza Billia.

Materiais e logística

Em projetos de retrofit, o ideal é contar sempre com materiais avançados tecnologicamente e que tenham durabilidade elevada. “No entanto, nem sempre conseguimos empregar as melhores soluções devido à limitação de custo”, informa Flavio Cunha.

A logística também precisa ser levada em consideração no momento de especificar as soluções. Obras realizadas no centro expandido de São Paulo, por exemplo, só podem receber materiais durante a madrugada, por conta da restrição ao tráfego de caminhões..

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Colaboração técnica

Flavio Cunha

– Com mais de 25 anos de experiência profissional, iniciou sua carreira aos 13 anos, quando ingressou no curso de Edificações, na Escola Técnica Oswaldo Cruz Paes Leme. Ao longo dos anos, prestou serviços para empresas, escritórios e associações. É titular do escritório SET Arquitetura e Construções, que desenvolve projetos e executa obras nos segmentos corporativo, comercial, residencial, predial, hoteleiro e de interiores.

Sylvana Billia

– Formada em Arquitetura pela Faculdade Belas Artes de São Paulo, fez o Curso de Especialização em Administração para Graduados (CEAG) da Fundação Getulio Vargas (FGV) e o curso de Empreendimentos Imobiliários da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP). É sócia diretora do escritório Sylvana Billia

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Sobre Alexandre Fontes

Alexandre Fontes é formado em Engenharia Mecânica e Engenharia de Produção pela Faculdade de Engenharia Industrial FEI, além de pós-graduado em Refrigeração & Ar Condicionado pela mesma entidade. Desde 1987, atua na implantação, na gestão e na auditoria técnica de contratos e processos de manutenção. É professor da cadeira "Comissionamento, Medição & Verificação" no MBA - Construções Sustentáveis (UNICID / INBEC), professor na cadeira "Gestão da Operação & Manutenção" pela FDTE (USP) / CORENET e professor da cadeira "Operação & Manutenção Predial" no curso de Pós Graduação em Avaliação e Perícias de Engenharia pelo IBAPE / MACKENZIE. Desde 2001, atua como consultor em engenharia de operação e manutenção.
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