Retrofit: O futuro imobiliário no Rio está no passado

Fonte: O Globo

Por: Raphaela Ribas

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Grandes metrópoles, como Nova York, Lisboa e Paris, revitalizaram seus centros urbanos a partir da reutilização de imóveis antigos. Agora, o Rio segue pelo mesmo caminho. Com poucos terrenos aptos a novas construções na Zona Sul, cada vez mais as construtoras passam a ver o retrofit como uma opção para continuar a erguer (e vender) prédios na área nobre da cidade.

O retrofit em um imóvel nada mais é do que sua modernização. Mas, diferentemente de uma simples reforma, requer cuidados especiais para respeitar as características originais da construção.

Além dos preços altos por conta da escassez de terrenos, não raramente o casarão ou prédio a ser “retrofitado” é tombado. Ou seja, há restrições para mudar sua estrutura. E isso exige profissionais especializados, cuidados redobrados e obras mais minuciosas, o que encarece muito o empreendimento.

O tombamento pode ser nas esferas municipal, estadual e federal, e o que deve ser conservado na obra varia muito. O Rio, que já foi capital e abrigou a corte, é, particularmente, uma das cidades brasileiras com mais construções que têm de atender a todas os níveis de proteção do patrimônio, o que onera ainda mais um retrofit.

Para as construtoras, a questão não é o somente o custo da obra, mas as restrições e o retorno financeiro. No mercado imobiliário residencial, o valor agregado de um imóvel antigo modernizado só se justifica se o seu espaço puder ser bem aproveitado. Por isso, em geral, as empresas preferem terrenos onde haja espaço para a construção de um prédio anexo, e que o tombamento seja apenas na fachada, dando mais espaço para construir e ficando mais rentável.

— É uma conta matemática, onde se deve considerar o quanto o terreno vale, o custo do retrofit e o valor agregado que isso terá. Uma coisa tem que compensar a outra. As construtoras vão preferir um terreno virgem, que tem menos risco e custo, pois você tem certeza do que tem ali e do que vai acontecer. O espaço de um imóvel antigo é sempre uma incógnita. Mas a falta de terrenos faz caminhar cada vez mais para o retrofit — diz João Paulo Matos, vice-presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ) e diretor-presidente da Calçada, construtora que tem apostado nesta linha de reforma.

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Sobre Alexandre Fontes

Alexandre Fontes é formado em Engenharia Mecânica e Engenharia de Produção pela Faculdade de Engenharia Industrial FEI, além de pós-graduado em Refrigeração & Ar Condicionado pela mesma entidade. Desde 1987, atua na implantação, na gestão e na auditoria técnica de contratos e processos de manutenção. É professor da cadeira "Comissionamento, Medição & Verificação" no MBA - Construções Sustentáveis (UNICID / INBEC), professor na cadeira "Gestão da Operação & Manutenção" pela FDTE (USP) / CORENET e professor da cadeira "Operação & Manutenção Predial" no curso de Pós Graduação em Avaliação e Perícias de Engenharia pelo IBAPE / MACKENZIE. Desde 2001, atua como consultor em engenharia de operação e manutenção.
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