Fonte: Revista Infra – Mundo Facility

Por: Larissa Gregorutti

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Precisam de atenção no cumprimento

Principais aspectos legais em FM

Mais do que gerenciar a operação de infraestruturas, conheça quais as principais normas que englobam o universo de facilities

Assumir responsabilidades no exercer de uma atividade é uma obrigação comum a todo profissional, independente da sua área de atuação. Mas quando a responsabilidade civil recai sob o facility e implica, por exemplo, reparar e/ou indenizar eventuais danos causados a outrem por uma atividade mal executada, é notório que o profissional precisa estar preparado para assumir o gerenciamento de toda a operação de serviços e produtos relacionados à infraestrutura predial. Afinal, quando seu cliente é o consumidor interno, que tem um perfil exigente, que reclama seus direitos no momento em que se sente prejudicado, é preciso conhecer bem algumas das principais normas que estão ao redor do universo de facility, para manter o controle, a confiabilidade e o desempenho de todos os sistemas operacionais da edificação.

Ao longo das edições mensais da Revista INFRA procuramos dialogar sobre quais as principais atividades que o facility precisa conhecer para exercer sua função com máxima eficiência e performance. E por reconhecer a importância desse compartilhar de experiências, reunimos desta vez algumas das principais normas que fazem parte da sua rotina de trabalho. Normas que o facility precisa conhecer na ponta da língua.

Manutenção e desempenho

Engenheiro Civil Marcio de Almeida Pernambuco, Conselheiro do CREA-SP (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado de São Paulo)

Nesse sentido, o Engenheiro afirma que as principais normas técnicas que o facility deve conhecer para melhor gerenciar a infraestrutura de seus edifícios, são as normas da ABNT NBR 14037:2011 e NBR 5674:2012, que apresentam diretrizes para elaboração dos manuais de uso e operação e estabelecem o sistema de gestão de manutenção da edificação, e a NBR 15575:2013 que apresenta níveis de desempenho, sugestões de prazos de garantias, e que destaca a importância do correto uso e manutenção do imóvel.Segundo o Engenheiro Civil Marcio de Almeida Pernambuco, Conselheiro do CREA-SP (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado de São Paulo)  e Coordenador da Comissão de Relações Públicas, “As edificações apresentam uma característica que as diferenciam de outros produtos: elas são construídas para atender a seus usuários durante muitos anos, e ao longo desse tempo de serviço devem possuir condições adequadas ao uso a que se destinam, resistindo aos agentes que alterem suas propriedades técnicas iniciais”.

Nesse sentido, o Engenheiro afirma que as principais normas técnicas que o facility deve conhecer para melhor gerenciar a infraestrutura de seus edifícios, são as normas da ABNT NBR 14037:2011 e NBR 5674:2012, que apresentam diretrizes para elaboração dos manuais de uso e operação e estabelecem o sistema de gestão de manutenção da edificação, e a NBR 15575:2013 que apresenta níveis de desempenho, sugestões de prazos de garantias, e que destaca a importância do correto uso e manutenção do imóvel.

Além disso, é responsabilidade dos construtores e/ou incorporadores elaborar o manual atendendo às normas citadas, e informar os prazos de garantias, apresentar sugestão para o sistema de gestão de manutenção, informar como será realizado o atendimento ao cliente e prestar o serviço de assistência técnica aos usuários e síndicos de edificações.

“Com o tempo de uso, a edificação pode perder sua resistência devido a uma utilização não apropriada e em inconformidade com o projeto, ocasionando a incidência de patologias, que, se não forem tratadas, podem acarretar no comprometimento de toda a estrutura da construção”, destaca. Todavia, vale acrescentar que o mau uso ou a falta de manutenção do edifício, pode excluir a responsabilidade do construtor em cumprir a garantia e a reparação dos vícios ou defeitos da obra, conforme previsto no manual de uso elaborado pela construtora e/ou incorporadora.

Além disso, com as edificações cada vez mais complexas e modernas, o aprimoramento constante por parte dos profissionais de gestão, operação e manutenção em prol de preservar o tempo de vida útil do edifício se tornou mais do que uma necessidade, agora é uma exigência.

“As edificações têm de estar atualizadas tecnicamente para não perderem valor de mercado, nem oferecerem riscos à segurança das pessoas. Aí é que entra a importância do profissional de facilities. É através do Gerenciamento de Facilidades que se cria um processo de gestão integrada abrangente em várias disciplinas para garantir a funcionalidade do ambiente construído, integrando pessoas, prédios, processos e tecnologias, buscando preservar a função dos sistemas, identificando os modos de falhas e suas consequências. Simplesmente não dá para continuarmos com amadorismo na manutenção de edifícios”, finaliza o Engenheiro.

Garantias de segurança durante as reformas

Norma de extrema importância que surgiu para conscientizar os proprietários quanto às responsabilidades existentes nas obras das edificações e garantir a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a sua execução, a NBR 16280:2014 estabelece diretrizes sobre a gestão de reformas em edifícios.

Devido aos sérios acidentes que aconteceram no País pela ausência da NBR 16280, como o caso do Edifício Liberdade, que desabou no dia 25 de janeiro de 2012, no Centro do Rio de Janeiro, reformas e construções realizadas por proprietários passaram a exigir um plano de reforma elaborado por profissional habilitado, apresentando a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação e a comunicação formal deste plano ao responsável legal do condomínio antes do início da obra, contendo a descrição dos serviços a serem executados.

Dentre as garantias de segurança que a norma estabelece, autoriza que o síndico interfira no andamento da obra, seja proibindo a entrada de prestadores de serviços ou de materiais de reforma ou tomando as ações legais necessárias, caso o projeto de reforma apresente condições de risco eminente para a edificação, seu entorno ou seus usuários.

Autorização mais que necessária, tendo em vista que o síndico é responsável civil e criminal por tudo o que acontece no edifício, segundo o art. 1.348 do Código Civil.

Segurança Contra Incêndio

Felipe Melo, Diretor Financeiro e Coordenador do Comitê Técnico da Associação Brasileira de Sprinklers (ABSpk)

Fundamental para a segurança dos usuários, os sistemas de prevenção e combate a incêndio devem ser priorizados em locais de grande concentração pública, como os ambientes corporativos. E quem dita as regras de Segurança Contra Incêndio (SCI) para sua aplicação são as legislações estaduais, segundo Felipe Melo, Diretor Financeiro e Coordenador do Comitê Técnico da Associação Brasileira de Sprinklers (ABSpk).

“Cada estado possui a sua lei, não tem nada unificado no Brasil, porém o Decreto n. 56.819/2011 do Estado de São Paulo é o que existe de mais avançado em termo de legislação. Regulamentação seguida por vários estados do País, possui 44 Instruções Técnicas (ITs), que dizem como executar as medidas estabelecidas pelo decreto”, informa Melo.

Ele explica que para qualquer edificação ser liberada para uso, é preciso receber o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). A edificação, todavia, deve passar anteriormente pelo crivo de um profissional que conhece as medidas de segurança contra incêndio, que avalia as diversas medidas existentes no edifício, passivas e ativas, e informa quais as adequações será preciso realizar, sendo que edificações menores que 750 m² possuem menos exigências ou de acordo com o risco que ela é enquadrada.

“O profissional de facility precisa conhecer essas normas, porque dentre as medidas de segurança, além das que são ativas, como sprinklers, hidrantes, extintores etc., existem também as medidas que são próprias da construção. Nesse sentido, é preciso observar, por exemplo, as saídas de emergências, e dimensionar o tamanho e a quantidade correta de portas para o encaminhamento da rota de fuga. É preciso prever também o isolamento de uma área para outra com a compartimentação, para evitar que o incêndio se propague facilmente de um ambiente para outro. Nas escadas dos edifícios também existem parâmetros a serem observados. Porque como são itens construtivos, se não houver o devido cuidado, depois de pronto, o profissional de incêndio ou do corpo de bombeiros pode verificar alguma coisa errada, e a adequação pode levar mais tempo e ser mais onerosa”, conclui o Diretor.

Acessibilidade nos edifícios

O direito de ir e vir é uma garantia assegurada pela Constituição Federal em seu art. 5º, XV, e algumas das normas que asseguram esse direito é a NBR 9050:2004, que estabelece parâmetros técnicos para que projeto, construção, instalação e adaptação de edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos obedeçam às condições de acessibilidade, e a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência n. 13.146/2015, que ratifica as garantias de acessibilidade previstas no Decreto Federal n. 5.296/2004, destinado a assegurar e a promover, em condições de igualdade, o exercício dos direitos e das liberdades fundamentais por pessoa com deficiência, visando a sua inclusão social e sua cidadania.

Um fator importante para deixar um edifício acessível, todavia, segundo a Resolução n. 51/2013 do Conselho de Arquitetura de Urbanismo (CAU/SP), é buscar por orientação de um arquiteto responsável para planejar soluções de acessibilidade. Além disso, prédios novos devem apresentar essas soluções desde a fase do projeto, para aprovação da Prefeitura e a obtenção do alvará de construção.

Algumas regras de construção previstas no DF n. 5.296/2004, são bem claras sobre a implementação de desenho universal na prática projetual, conforme seus artigos:

“Art. 10. A concepção e a implantação dos projetos arquitetônicos e urbanísticos devem atender aos princípios do desenho universal, tendo como referências básicas as normas técnicas de acessibilidade da ABNT, a legislação específica e as regras contidas neste Decreto.”

“Art. 11. A construção, reforma ou ampliação de edificações de uso público ou coletivo, ou a mudança de destinação para estes tipos de edificação, deverão ser executadas de modo que sejam ou se tornem acessíveis à pessoa portadora de deficiência ou com mobilidade reduzida.”

“Art. 13. (…) § 1º Para concessão de alvará de funcionamento ou sua renovação para qualquer atividade, devem ser observadas e certificadas as regras de acessibilidade previstas neste Decreto e nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT.

§ 2º Para emissão de carta de ‘habite-se’ ou habilitação equivalente e para sua renovação, quando esta tiver sido emitida anteriormente às exigências de acessibilidade contidas na legislação específica, devem ser observadas e certificadas as regras de acessibilidade previstas neste Decreto e nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT.”

Nesse sentido, vale destacar que o cumprimento das normas de acessibilidade em ambientes construídos é o que possibilita o acesso e o uso da edificação por qualquer pessoa, seja ela portadora de deficiência ou com mobilidade reduzida.

Segundo Silvana Cambiaghi, membro do Grupo de Trabalho de Acessibilidade do CAU/SP, uma das funções do Conselho é disciplinar as questões éticas da prática profissional da Arquitetura e Urbanismo no Brasil e, portanto, o cumprimento das regras de acessibilidade pelos profissionais, uma vez que em atendimento ao § 2º do art. 11, do DF n. 5.296, desde 2004, consta nos Registros de Responsabilidade Técnica (RRT) e ARTs , a seguinte declaração para os arquitetos e engenheiros: “Declaro que estou cumprindo as regras de acessibilidade previstas nas normas técnicas da ABNT, na legislação específica e no DF n. 5.296/2004.”

Porém, muitos profissionais ainda desconhecem o teor desta declaração, e não atestar ou atestar sem realmente ter sido considerada as Normas Técnicas de Acessibilidade em um projeto ou obra se constitui uma falta ética profissional. Por isso a importância do profissional de facility em conhecer tais normas e contratar um profissional capacitado para aplicá-las e deixar o ambiente acessível.

Para finalizar, vale dizer que existem diversas outras normas que estabelecem diretrizes sobre a infraestrutura de edifícios, seus equipamentos e a manutenção de seus sistemas. Aqui citamos apenas algumas que consideramos essenciais para a segurança e o conforto do usuário, porém recomendamos que não deixem de acompanhar as edições mensais da Revista INFRA, pois sempre haverá uma novidade do setor compartilhada com você.