Irregularidades de Uso em Edificações

Divulgado por: Instituto de Engenharia de SP

Por: Tito Lívio Ferreira Gomide

Acesse aqui o artigo em sua origem.

As irregularidades de uso em edificações seguem nossa tradicional rebeldia cultural, desde pequenos danos como riscos na cabina do elevador, ao furto de produtos, tais como os bicos de hidrantes, luminárias de emergência ou mesmo extintores de incêndio.

No conjunto das patologias prediais, classificadas pela Engenharia Diagnóstica como anomalias construtivas, falhas de manutenção e irregularidades de uso, estas últimas envolvem aspectos administrativos e técnicos bastante significativos.

As irregularidades de uso causam inúmeras situações de risco, desconforto e degradação precoce da edificação, sem embargo de também provocarem anomalias exógenas e falhas de manutenção nas edificações.

As principais irregularidades de uso consistem em alterações das utilizações projetadas originalmente nas edificações. Prédios de uso residencial, tipo quitinetes, por exemplo, com o tempo se transformam em prédios de uso misto, com inúmeros escritórios substituindo os apartamentos, e vice-versa, como ocorre com os pavimentos de escritórios de inúmeros prédios de Brasília, ora transformados em quitinetes.

Vagas de garagem se transformam em lava-jato, jardins viram playgrounds, salões de festa transformam-se em sala de fitness e por aí vai. Além disso, muitas instalações acessórias são feitas ao longo do tempo, tais como aquelas das tvs a cabo, ou equipamentos de segurança, sem os devidos cuidados técnicos, causando transtornos e riscos aos moradores e ocupantes de nossas edificações.

A colocação do lixo em local improvisado não é novidade em grande parte de nossas edificações, e as gambiarras elétricas para ligar o VAP e outros equipamentos elétricos também não.

Não bastassem esses abusos, ainda temos muitos usuários de nossas edificações com o vício da lei de Gerson, segurando o elevador num longo papo de despedida ou jogando as bitucas de cigarro por onde passam.

Sabemos que a higiene ainda não é prioridade nacional, e isso também prejudica nossas edificações e a saúde dos moradores, com os cachorrinhos “irrigando” as bases dos pilares e com os próprios usuários desrespeitando a água da piscina.

A degradação precoce dos elevadores projetados para prédio de uso residencial transformado em edifício de uso misto, por exemplo, é devido ao uso mais intenso dos elevadores além do maior número de paradas entre andares, o que não ocorre normalmente em edifício residencial.

As alterações de uso de lajes, em geral com a fixação de parafusos diretamente sobre os revestimentos e mantas de impermeabilização, para antenas e outros acessórios, são irregularidades rotineiras em nossas edificações, a causar infiltrações e danos estruturais consideráveis.

A utilização da água do lençol freático nas edificações, ou fornecida por terceiros, também é irregularidade que causa a degradação precoce das tubulações e instalações hidráulicas, devido à composição química inadequada da água. Instalações de equipamentos de ar-condicionado, e outros, sem a adequação ao projeto original, também provocam danos nas instalações elétricas e a degradação precoce.

Grande risco também oferecem as reformas com as retiradas de paredes ou elementos estruturais, sem o devido estudo técnico, muitas vezes favorecendo graves acidentes. Nesse sentido, muito providencial a recente norma técnica da ABNT nesse sentido, regulando o planejamento das reformas em edificações.

Poderíamos prosseguir com uma infinidade de outros exemplos de irregularidades de uso em nossas edificações, mas o presente artigo visa destacar, tão somente, as principais anormalidades técnicas causadas por tais comportamentos indevidos, principalmente no que tange à degradação precoce.
Importante se destacar que, para evitar esses desvios de uso, há necessidade de ensinamentos aos usuários, e isso tem sido exemplarmente feito através do manual do síndico e manual dos proprietários, fornecidos aos adquirentes no ato da entrega dos imóveis.
Alguns desses manuais possuem verdadeiros códigos de conduta e recomendações técnicas completas para bem manter a edificação e evitar as irregularidades de uso.

E é importante consignar que além dos acidentes, desconfortos e degradações, as irregularidades de uso contrariam as recomendações dos incorporadores e construtores nos manuais, podendo causar a perda de garantia do imóvel. Nesse sentido, segue a transcrição de alguns itens do texto de um desses manuais:
“Perda de Garantia

● Se durante o prazo de vigência da garantia não for observado o que dispões o Manual das Áreas Comuns e a NBR 5674 – das ABNT, Manutenção da Edificação, no que diz respeito à manutenção preventiva correta para imóveis habitados ou não;
● Se, nos termos do artigo 393 do Código Civil Brasileiro, atualizado em 2003, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida;
● Se houver danos por mau uso, ou não respeitando os limites admissíveis de sobrecarga nas instalações e estruturas;(grifa-se)
● Se forem realizadas obras e modificações não previstas no Manual de Obras ou que não estejam em conformidade com as normas e ou legislação em vigor;
● Se não for elaborado e executado o Programa de Manutenção de acordo com a NBR 5674 da ABNT.”

Portanto, é fundamental o aculturamento dos proprietários e usuários de nossas edificações quanto ao bom uso e manutenção adequada, quer seja para evitar acidentes, manter o conforto e a higiene, evitar a degradação precoce, ou até mesmo preservar a garantia do imóvel.

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Sobre Alexandre Fontes

Alexandre Fontes é formado em Engenharia Mecânica e Engenharia de Produção pela Faculdade de Engenharia Industrial FEI, além de pós-graduado em Refrigeração & Ar Condicionado pela mesma entidade. Desde 1987, atua na implantação, na gestão e na auditoria técnica de contratos e processos de manutenção. É professor da cadeira "Comissionamento, Medição & Verificação" no MBA - Construções Sustentáveis (UNICID / INBEC), professor na cadeira "Gestão da Operação & Manutenção" pela FDTE (USP) / CORENET e professor da cadeira "Operação & Manutenção Predial" no curso de Pós Graduação em Avaliação e Perícias de Engenharia pelo IBAPE / MACKENZIE. Desde 2001, atua como consultor em engenharia de operação e manutenção.
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