Gestão de shoppings requer controle de prazos, custos e cumprimento de normas

Comentário do Bloggeiro:

Além dos requisitos apresentados na reportagem abaixo, entendo que deva ser dado um foco maior à qualidade na construção, assim como durante o processo de entrega técnica e passagem de bastão aos futuros responsáveis pela Operação & Manutenção.

Ainda pecamos muito no aspecto qualidade, principalmente no que se refere a execução de instalações, à atualização da documentação técnica durante a obra (até o as built), à elaboração de toda documentação técnica final (para a entrega ao responsável e cliente), ao processo de comissionamento técnico (tema ainda em evolução no Brasil, com uma boa vantagem para segmentos do setor de eletricidade)…

Pecamos também no processo de passagem de bastão aos futuros responsáveis pela Operação & Manutenção, pois além destes geralmente não integrarem o time de projeto ou comissionamento, nem sempre estão contratados ou definidos ao término das obras, justamente no momento em que um treinamento lhes deveria ser aplicado.

Vejam a matéria abaixo extraída do Portal AECweb.

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Fonte: AECweb / e-Construmarket

Gestão de shoppings requer controle de prazos, custos e cumprimento de normas

O gerenciamento de obras não termina com a abertura do shopping Center. É preciso entregar o caderno técnico com toda a documentação e reparos feitos

Shopping - Gestão

O gerenciamento de obras é um trabalho de apoio técnico ao cliente, dono do empreendimento. De acordo com João Teodoro, engenheiro civil e gerente Técnico da Araújo Engenharia, entre as atividades do gestor de obras está a realização da concorrência para a contratação de empresas que executarão a obra, fiscalização do andamento da construção, a entrega de documentos legais, notas fiscais e acompanhando de prazos e qualidade. “Quando fazemos a expansão de um shopping center, é preciso tomar certos cuidados para que a obra interfira o mínimo possível no empreendimento existente. Alguns trabalhos geram barulho, poeira, cheiro de tinta e, portanto, devem ser feitos durante a madrugada, para que não atrapalhem o dia a dia do shopping. Se for a construção de um shopping novo essa preocupação não existe”, explica.

Um shopping center, normalmente, gera impacto no trânsito local. “É necessário um trabalho externo de adequação da vizinhança a essa nova realidade. Os órgãos públicos exigem algumas intervenções nos arredores. Quando é solicitada a aprovação do projeto de um shopping center, a prefeitura, comumente, exige algumas intervenções na região para minimizar o trânsito, como o alargamento de ruas e viadutos, e novas vias. Foi o que aconteceu com o Shopping JK, em São Paulo. Todas as construções na região exigiram que fosse feito um viaduto novo, que passa por cima da avenida Juscelino Kubitschek e da Marginal Pinheiros”, afirma Teodoro.

Fazer o gerenciamento de uma obra, quer dizer acontecer por terceiros. “Cabe ao gestor exigir dos fornecedores como construtora, instaladores de elétrica e hidráulica, que executem o seu trabalho no prazo. Porque, quando são feitas as concorrências, o prazo já está pré-definido. E quando a construtora atrasa, por responsabilidade dela, evidentemente poderá ter custos adicionais como a contratação de mão de obra, hora extra dos funcionários e etc., mas isso não impacta no custo do cliente. A não ser em casos de fatos externos que independam da construtora como greve, tumulto e chuvas torrenciais fora de época”, comenta o engenheiro.

RISCOS

Riscos existem em qualquer obra e inclusive em shopping centers. “Por isso a importância de fazer seguros como de engenharia, de responsabilidade civil e de danos a terceiros. No caso de shoppings centers, há uma preocupação muito grande com a imagem. O ideal é que seja feito um trabalho prévio para evitar que ocorram problemas no decorrer da obra. A preocupação com a segurança do trabalho é muito grande e a exigência do cumprimento à norma regulamentadora NR 18 é diária. Em caso de obras em que os trabalhadores precisam dormir fora de suas casas, o local onde estão alojados é vistoriado para verificar se as condições são adequadas. Já ouvimos casos em que o Ministério do Trabalho vai até determinado local e encontra trabalhadores em condições precárias, configurando até mesmo em trabalho escravo. Para evitar isso, é recomendado que um funcionário vá, semanalmente, até o local vistoriar as condições desses alojamentos, que podem ser um hotel ou uma casa”, diz o gerente.

Segundo ele, normalmente, os lojistas começam a montar suas lojas quando as obras do shopping ainda estão sendo executadas. “É preciso liberar a área destinada às lojas antes de terminar a obra. Uma loja pequena precisa, em média, de três meses para ser construída. Já as grandes levam de quatro a seis meses e o cinema chega a oito meses. É muito comum encavalarem as obras do shopping com as dos lojistas. Mas o gestor de obras do shopping não gerencia o trabalho das lojas. Cada lojista é responsável pela sua. O que está no escopo da construtora é dar apoio: segurança 24 horas, retirada de entulho, energia elétrica, enfim, condições básicas para a construção da loja”.

O trabalho do gestor de obras não termina quando a obra está pronta. “É preciso preparar um caderno técnico com toda a documentação do empreendimento, como manuais de operação, de uso, conservação, normas técnicas de todos os itens – elétrica, hidráulica, ar-condicionado, elevador, escada rolante – catálogo técnico, certificado de garantia, contratos, termos de encerramento, liberação do pagamento das retenções contratuais e o acompanhamento do check list de pendências, ou seja, tarefas já realizadas mas que não foram aceitas por precisarem de pequenos reparos como caixilhos que não abrem direito, pintura e pequenos vazamentos. Assim que a construtora finaliza essas pendências é que o trabalho de gerenciamento da obra acaba. Ele não está vinculado à inauguração do shopping porque, normalmente, continua após essa data”, afirma Teodoro.

De acordo com o engenheiro, é comum que se faça a entrega provisória do shopping center quando a obra já está em condições de uso e concluída. “É necessário aguardar somente a documentação da construtora como o auto de vistoria do bombeiro – que precede o habite-se –, o habite-se e o certificado negativo de débitos do INSS. Ao fazer a vistoria provisória, o engenheiro detecta o que precisa ser refeito, relacionando os itens. É combinado um prazo com a construtora, que pode ser de 30 ou 60 dias, para a finalização dos reparos. Depois de realizados, é feita uma nova vistoria, junto com o profissional responsável do shopping pela manutenção, porque se estiver tudo pronto a responsabilidade passa a ser dele”.

VIZINHANÇA

A construção de um shopping center exige da construtora estabelecer uma política de boa vizinhança com o entorno. “É preciso visitar os vizinhos, dizer que irá começar uma obra que poderá trazer algum transtorno como barulho, tráfego de caminhões entre outros. Quem, normalmente, faz isso é o departamento de marketing do cliente. É comum também contratar um perito que vai até os vizinhos e constata a situação do imóvel antes da obra, fotografa, verifica defeitos e depois faz um laudo técnico e registra no cartório para resguardar o dono do empreendimento, caso haja alguma reclamação infundada”, explica o gerente.

O mesmo acontece quando se trata de obra de expansão de um shopping center. “Ao invés desse trabalho ser feito com a vizinhança, é realizado com os lojistas do shopping existente, nas lojas mais próximas da obra. Porque pode acontecer de ocorrer algum dano, como rachaduras, vazamentos entre outros”, conclui Teodoro.

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Sobre Alexandre Lara

Alexandre Fontes é formado em Engenharia Mecânica e Engenharia de Produção pela Faculdade de Engenharia Industrial FEI, além de pós-graduado em Refrigeração & Ar Condicionado pela mesma entidade. Desde 1987, atua na implantação, na gestão e na auditoria técnica de contratos e processos de manutenção. É professor da cadeira de "Operação e Manutenção Predial sob a ótica de Inspeção Predial para Peritos de Engenharia" no curso de Pós Graduação em Avaliação e Perícias de Engenharia pelo MACKENZIE, professor das cadairas de Engenharia de Manutenção Hospitalar dentro dos cursos de Pós-graduação em Engenharia e Manutenção Hospitalar e Arquitetura Hospitalar pela Universidade Albert Einstein, professor da cadeira de "Comissionamento, Medição & Verificação" no MBA - Construções Sustentáveis (UNIP / INBEC), tendo também atuado como professor na cadeira "Gestão da Operação & Manutenção" pela FDTE (USP) / CORENET. Desde 2001, atua como consultor em engenharia de operação e manutenção.
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