Auditorias técnicas em operação e manutenção

Apesar de muitas vezes confundida com o que o mercado denomina como “Inspeção Predial”, o processo de Auditoria Técnica sobre a Operação e Manutenção em uma edificação engloba, necessariamente, uma análise mais aprofundada sobre a sua edificação, o seu estado, as condições operativas de sistemas e minimamente, sobre o desempenho funcional de alguns sistemas.

Trata-se, portanto, de um diagnóstico amplo, com o objetivo de obter uma visão completa sobre a edificação, os seus sistemas, as ações corretivas ou de ajustes necessários, assim como de um “forcast” para investimentos no empreendimento.

Figura 1 – Abrangência em um processo de auditoria técnica da O&M (A&F)

O processo é normalmente subdividido em 4 etapas principais:

  • Análise de documentação e informações: Fase inicial do trabalho, durante a qual se adquire o conhecimento da edificação e de sua operação, possibilitando não somente a identificação de dúvidas ou lacunas a serem esclarecidas / preenchidas, como também possibilitando um planejamento mais assertivo para a fase de campo
  • Vistorias e condução / acompanhamento de testes no campo: Denominada como walkthrough, esta etapa contempla não somente a inspeção visual de conformidade e análise de estado no campo, como também o acompanhamento de testes previamente identificados como importantes e agendados com o Cliente e suas equipes locais de operação e manutenção
  • Análise de resultados: Etapa durante a qual são analisados os resultados obtidos no campo, assim como as evidências e documentos produzidos pela operação e manutenção da edificação
  • Elaboração de relatório e conclusão, visando a sua apresentação ao Cliente

Além da análise técnica e administrativa sobre documentos e instalações no campo, torna-se importante a análise das falhas observadas e os seus impactos sobre a operação da edificação.

O processo também exigirá destes profissionais os conhecimentos e experiências específicas (projeto, civil, elétrica, hidráulica, HVAC, automação, entre outros), assim como o conhecimento sobre o planejamento e o controle da manutenção, e sobre a gestão em operações.

O processo de Auditoria Técnica também apresenta características distintas em relação a duas outras modalidades de trabalho encontradas no mercado, sendo estas:

  • Due Diligence (DD): Processo investigativo muito mais embasado na análise de documentos e informações, assim como sobre uma vistoria em campo, sem qualquer atuação técnica mais aprofundada
  • Technical Assessment (TA): Processo similar ao descrito para a Auditoria Técnica, sendo que a sua análise também envolverá o desempenho de sistemas prediais e uma análise mais abrangente de riscos e investimentos necessários

Por fim, torna-se importante compreender que a Auditoria Técnica periódica se constitui em uma das “ferramentas” de melhoria contínua em processos, sendo importante que a sua prática se dê com intervalos definidos pelo Cliente.

Sobre Alexandre Lara

Alexandre Fontes é formado em Engenharia Mecânica e Engenharia de Produção pela Faculdade de Engenharia Industrial FEI, além de pós-graduado em Refrigeração & Ar Condicionado pela mesma entidade. Desde 1987, atua na implantação, na gestão e na auditoria técnica de contratos e processos de manutenção. É professor da cadeira de "Operação e Manutenção Predial sob a ótica de Inspeção Predial para Peritos de Engenharia" no curso de Pós Graduação em Avaliação e Perícias de Engenharia pelo MACKENZIE, professor das cadairas de Engenharia de Manutenção Hospitalar dentro dos cursos de Pós-graduação em Engenharia e Manutenção Hospitalar e Arquitetura Hospitalar pela Universidade Albert Einstein, professor da cadeira de "Comissionamento, Medição & Verificação" no MBA - Construções Sustentáveis (UNIP / INBEC), tendo também atuado como professor na cadeira "Gestão da Operação & Manutenção" pela FDTE (USP) / CORENET. Desde 2001, atua como consultor em engenharia de operação e manutenção.
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