Artigo de Luiz Henrique Ceotto sobre a retomada dos setor da Construção Civil e Mercado Imobiliário

Fonte: Linkedin

Por: Luiz Henrique Ceotto

Acesse aqui a fonte do artigo diretamente no Linkedin.

Recebi uma “provocação” de amigos para falar da retomada da construção civil nos próximos meses. Como não sou economista, tenho dedicado bastante tempo em ler e entender as previsões econômicas de todos os matizes e com isso poder ter alguma posição a respeito. Uma coisa é certa, é mais fácil fazermos previsões para daqui 5 anos do que para daqui a 5 meses. Estamos vivendo uma crise profunda, equivalente a uma guerra mundial, com a única vantagem de perdermos muito menos vidas e não destruirmos fisicamente nossas cidades, fábricas e infraestrutura. Mas haverá destruição de empresas, empregos, confiança e um enorme incremento da pobreza em todo mundo.

Dos trabalhos que li, uma das melhores análises foi feita pelo Mckinsey em conjunto com a Oxford University para o efeito do corona-vírus na economia mundial, dos EUA, Europa e China, a qual pode ser vista em detalhes no link abaixo:

https://www.mckinsey.com/business-functions/strategy-and-corporate-finance/our-insights/safeguarding-our-lives-and-our-livelihoods-the-imperative-of-our-time?cid=soc-app

De uma forma bem resumida, nesse artigo foram estudados 9 senários possíveis variando a duração da curva de infecção (e eventual reinfecção) e as medidas tomadas pelos países para sua mitigação. Como as medidas que serão tomadas são de natureza política, e não obedecem necessariamente a uma lógica científica, não é possível termos muita certeza em qual cenário escolher. No artigo, foi escolhido um intervalo possível entre dois cenários intermediários “centrais”, nem tão pessimista nem tão otimista. O cenário A3 (um pouco mais otimista) prevê uma recuperação relativamente rápida, mas sem nova onda de incidência do vírus. Essa recuperação mundial aconteceria até o final de 2020.  O cenário A1 (um pouco mais pessimista) prevê algumas ondas de reincidência do vírus e necessidade de algumas novas quarentenas para debelar essas reincidências, atrasando a recuperação econômica, que somente voltaria a situação pré-crise no final de 2021.

O que mais me impressionou foi a simulação da magnitude do impacto comparada as várias crises que aconteceram nos últimos 100 anos, a qual reproduzi na figura anexa. O cenário A3 (mais favorável) faria o PIB dos EUA cair 8% no período e o A1 (mais pessimista) faria cair 13%.

No gráfico, o impacto mais otimista seria equivalente ao dobro do impacto da crise financeira de 2008 e a menos otimista a três vezes ou equivalente ao impacto da própria IIWW. Mesmo atingindo picos equivalentes a IIWW o impacto total seria menor pois a duração da crise seria bem menor. As “áreas” sob as curvas é que determinam o impacto total e, mesmo a hipótese menos favorável, teria um impacto 4 a 5 vezes menor do que a IIWW.  Ainda assim será o maior choque econômico desde a IIWW e muito maior do que a crise financeira de 2008. Nós, os mais velhos, nunca vimos um impacto tão grande como o que estaremos vivendo.

Não foi fornecido texto alternativo para esta imagem

Examinando com cuidado o estudo desse artigo, dá para imaginar pelo menos a ordem de grandeza do impacto na economia brasileira e de certa maneira o impacto na construção civil e no mercado imobiliário. São setores com vieses diferentes.

Se a construção civil, na sua área de infraestrutura, for usada pelo governo como alavanca para a retomada da economia, com contratos importantes de estradas, portos, sistemas de esgoto, água e hospitais, o impacto nesse setor será positivamente muito grande e sua recuperação muito rápida.

Mas no mercado imobiliário, na minha opinião, a saída é muito mais complexa e lenta. O mercado imobiliário precisa de compradores e para isso são necessários 3 requisitos básicos: empregos (confiança), aumento de renda (formação de poupança) e crédito. O governo tem anunciado medidas importantes de crédito pela CEF, mas por maiores que sejam não serão suficientes para alavancarem o setor. No máximo atenuarão a onda de inadimplência e distratos junto a bancos e construtoras. A recuperação econômica do mercado imobiliário só acontecerá quando os dois outros requisitos derem sinais de recuperação. Esse tripé tem que parar em pé para que o setor volte a crescer. Isso sempre aconteceu em todas as outras crises do passado. O mercado imobiliário é o primeiro a ser atingido e o último a se recuperar nas crises econômicas.

Dessa forma, acredito que não haverá atividade econômica significativa no setor imobiliário nos próximos 12 meses, sendo pior nesses primeiros 6 meses (até outubro). Haverá muitas dificuldades e desemprego, pois, as empresas precisarão reduzir seus custos fixos para fazer frente a drástica redução de vendas e quebra de caixa nesse período.

A retomada provavelmente será gradual a partir do início de 2021. Muitas empresas compraram terrenos para lançamento numa visão otimista de recuperação de mercado que existia no final do ano passado e até fevereiro desse ano. Esses terrenos foram comprados com preços elevados e isso dificultará empreendimentos viáveis num futuro próximo. Soma-se a isso o fato de que a maioria dos donos de terreno tem um custo muito baixo de mantê-los (custo de IPTU e vigilância) e, não sendo estimulados a baixar seus preços de venda, poderão manter suas posições de preço alto com facilidade complicando ainda mais a retomada.

Resumindo, vejo um possível bom futuro na construção civil de infraestrutura a depender de uma visão política de recuperação econômica, mas uma recuperação lenta e sofrida para o mercado imobiliário. 

A única certeza que tenho é que o único setor que não vai sentir qualquer efeito dessa crise é o do funcionalismo público, em particular do legislativo e judiciário. Com o conceito divino de “direitos adquiridos” outorgados a si mesmos, esses setores pesadíssimos da sociedade continuarão recebendo seus salários integrais e bem maiores que da iniciativa privada, vantagens, benefícios e aposentadorias sem que nada tivesse acontecido. Acho que não será dessa vez que vamos reconhecer que os tais “direitos adquiridos imexíveis” foram na verdade direitos “usurpados” por essa casta, e caberá a sociedade carregar o peso desse estado enorme e ineficiente mais uma vez. Mas esse é outro assunto…

Sobre Alexandre Fontes

Alexandre Fontes é formado em Engenharia Mecânica e Engenharia de Produção pela Faculdade de Engenharia Industrial FEI, além de pós-graduado em Refrigeração & Ar Condicionado pela mesma entidade. Desde 1987, atua na implantação, na gestão e na auditoria técnica de contratos e processos de manutenção. É professor da cadeira "Comissionamento, Medição & Verificação" no MBA - Construções Sustentáveis (UNICID / INBEC), professor na cadeira "Gestão da Operação & Manutenção" pela FDTE (USP) / CORENET e professor da cadeira "Operação & Manutenção Predial" no curso de Pós Graduação em Avaliação e Perícias de Engenharia pelo IBAPE / MACKENZIE. Desde 2001, atua como consultor em engenharia de operação e manutenção.
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