Bolha imobiliária no Brasil

Fonte: Revista INFRA

Por: Pericles Batista Passos

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Confira quais são os seus mitos e verdades

Na última década, muito tem se discutido sobre bolha imobiliária no Brasil. Esse tema bastante polêmico tem atraído diversas opiniões de especialistas no assunto, tornando-se inevitável as comparações com a crise do mercado financeiro americano em um passado não muito distante, alertando, bem assim, para uma possível repetição do caos imobiliário ocorrido naquele país.

Os valores absurdamente altos de propriedades em grandes cidades do Brasil, mais precisamente nos últimos cinco anos, faz lembrar o colapso do mercado imobiliário dos EUA que ajudou a motivar a crise financeira global de 2008 e 2009.

Muito se discutia que a exponencial expansão dos investimentos no mercado de imóveis no Brasil poderia se tornar um tanto perigosa, porque quando esses investidores não mais soubessem reconhecer que os crescentes preços dos ativos estavam se distanciando de fundamentos econômicos, poder-se-ia estar surgindo uma perigosa bolha financeira.

Entretanto, a realidade brasileira atual aponta para outro caminho. A recessão da economia ocasionou a estabilização dos preços dos imóveis e a perda de interesse de investidores, notadamente porquanto o investimento em imóveis se tornou um negócio de risco, fazendo com que a bolha no mercado imobiliário passasse a desinchar lentamente, e não estourar.

Esse afastamento dos investidores do setor imobiliário, curiosamente se tornou um ponto positivo para as construtoras, na medida em que para essas empresas se vislumbrou uma oportunidade para focar na geração de caixa. Isso porque, a estabilização do mercado proporciona um cenário mais realista e faz com quem as empresas do setor possam planejar melhor seus projetos e adaptar seus custos e estrutura a essa realidade.

O mercado imobiliário brasileiro apresentou fortes aumentos nos preços dos imóveis nos últimos anos, tendo seu ápice em meados de 2007, onde os preços praticamente dobraram de valor. A atuação incisiva dos investidores e especuladores nesse ramo da economia aliada ao incentivo do governo através do aumento da concessão de crédito para financiamento imobiliário, fez com que se especulasse sobre uma repetição do caos imobiliário dos EUA.

No entanto, tal especulação não chegou a se concretizar, porque os dois países viveram situações distintas. No Brasil, a dívida imobiliária com os créditos oferecidos pelo governo é infinitamente menor daquela experimentada pelos EUA na época, pelo seguinte motivo: a disciplina na concessão de crédito pelo Brasil é muito maior que a americana, tanto assim o é, que a inadimplência em nosso país continua sob controle.

Ademais, algumas fontes de demanda contribuíram para o crescimento dos preços no Brasil, como por exemplo, o chamado “bônus demográfico” que é o efeito de uma alta taxa de natalidade nas últimas décadas, que inevitavelmente tende a formar uma população jovem que certamente irá contrair matrimônio com expectativa de adquirir imóveis futuramente.

Outra fonte de demanda importante reside na melhora da condição de vida do cidadão brasileiro, fazendo com que a capacidade de conseguir financiamentos para compra de imóveis aumentasse, incentivando assim a aquisição de um imóvel com padrão superior e o “sonho da casa própria” para aqueles que pagavam aluguel.

Por último, mas não menos importante, temos os investidores (pessoas físicas ou jurídicas) que compram imóveis mais baratos na planta para revendê-los posteriormente a fim de obter lucro com a transação.

Dessas três fontes de demanda principais, apenas o “bônus demográfico” se mantém nesse panorama atual, uma vez que com a recessão da economia os investidores se afastaram do mercado, as pessoas que procuram “upgrade” estão mais cautelosas na hora da compra e aqueles que moram em imóveis alugados têm encontrado mais dificuldades na concessão de crédito para comprar imóveis.

Diante desse cenário, o risco da explosão de uma eventual bolha reduziria drasticamente. E foi o que aconteceu. Não obstante, outros fatores característicos do mercado residencial foram essenciais para que fosse afastada qualquer especulação de bolha imobiliária no Brasil.

*Pericles Batista Passos é advogado do escritório Lapa & Góes e Góes Advogados Associados, especialista em Direito e Processo do Trabalho pela Faculdade Baiana de Direito – FBD e pós-graduando em Direito Processual Civil pela Universidade Anhanguera – UNIDERP.

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Sobre Alexandre Fontes

Alexandre Fontes é formado em Engenharia Mecânica e Engenharia de Produção pela Faculdade de Engenharia Industrial FEI, além de pós-graduado em Refrigeração & Ar Condicionado pela mesma entidade. Desde 1987, atua na implantação, na gestão e na auditoria técnica de contratos e processos de manutenção. É professor da cadeira "Comissionamento, Medição & Verificação" no MBA - Construções Sustentáveis (UNICID / INBEC), professor na cadeira "Gestão da Operação & Manutenção" pela FDTE (USP) / CORENET e professor da cadeira "Operação & Manutenção Predial" no curso de Pós Graduação em Avaliação e Perícias de Engenharia pelo IBAPE / MACKENZIE. Desde 2001, atua como consultor em engenharia de operação e manutenção.
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