Auditoria de manutenção e desempenho com base nas normas da ABNT

Fala-se muito hoje em “desempenho” para edificações, mas  assim como a palavra “sustentabilidade” ganhou uma série de “aplicações”, vejo o mesmo em relação a questão do desempenho….

Mas o que é então desempenho? O que de fato se procura neste caso?

Vejam que não nos faltam notícias de edifícios e instalações que não produzem mais o esperado e que consomem energia (água, energia, vapor, ar comprimido, etc) em patamares acima do esperado, sendo que muitas vezes, sob o olhar “míope” de seus gestores…

A retomada do desempenho em um sistema ou instalação é sem sombra de dúvidas uma meta ou objetivo extremamente importante nos dias atuais, durante os quais vivenciamos a escassez de recursos e a restrição em novos investimentos.

No entanto, para que isto seja feito, há de se instaurar um processo muito bem desenhado de consultoria e auditoria operacional e energética, pois todas as pontas precisam ser fechadas.

Em meio a discussão de nomenclaturas, segue abaixo um artigo extraído de uma coluna do newsletter do IESP, tratando sobre algumas das diferenças.

Boa leitura!

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Fonte: Instituto de Engenharia de SP

Por: Tito Lívio Ferreira Gomide

Acesse aqui o artigo em sua fonte.

As recentes normas da ABNT, de gestão de manutenção e desempenho em edificações habitacionais, respectivamente NBRs 5674/12 e 15.575/13, requerem periodicidades de inspeções prediais de uso e manutenção, indicação das não conformidades encontradas no programa de manutenção e favorecimento as inspeções prediais e as condições de manutenção.

Porém, estranhamente, a norma de gestão de manutenção não conceitua o termo “inspeção predial”. De sua parte a norma de desempenho indica que “inspeção predial de manutenção e uso é a análise técnica, através de metodologia específica, das condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação”.

E mais adiante, logo abaixo da tabela c.6 da norma de desempenho conta que a “inspeção predial configura-se como ferramenta útil para avaliação das condições de conservação das edificações em geral, para atestar se os procedimentos de manutenção adotados são insuficientes ou inexistentes, além de fornecer subsídios para orientar o plano e programas de manutenção, através das recomendações técnicas indicadas no documento de inspeção predial.”

Dessa forma, pode-se inferir que há diversidade de conceituações pois, ora a inspeção predial é análise, ora é considerada como avaliação e finalmente como atestamento. E a Engenharia Diagnóstica bem explica a diferença entre tais termos, pois análise ou avaliação técnica não se confunde com atestamento, pois análise ou avaliação técnica visam a inspeção técnica, mas o atestamento de conformidade, ou não conformidade, é auditoria técnica.

E essa simples diferença, não compreendida por muitos colegas da abnt no início da comissão de estudos da norma de inspeção predial, provocou o cancelamento desse projeto da abnt.

Em que pese estar cristalino que a inspeção predial pretendida pela ABNT visa exclusivamente as condições de manutenção/conservação e do uso, retirando as condições construtivas e respectivas patologias de seu foco, vale registrar que a inspeção predial brasileira, desde a sua origem, sempre considerou as três vertentes, ou seja, as condições construtivas, de manutenção e de uso.

Assim sendo, fica evidente que o termo “inspeção predial” apregoado pela ABNT tem objetivo completamente diverso daquele consagrado no meio técnico pois, na realidade, a alegada “inspeção predial da ABNT” nada mais é do que verdadeira auditoria técnica da manutenção predial, com base no manual de uso, operação e manutenção da edificação.

A inspeção predial tradicional tem visão sistêmica tridimensional, ou seja, contempla as condições construtivas, de manutenção e de uso, além de fazer análise de risco, estabelecer prioridades e orientações, ou seja, é uma mistura de diversas ferramentas, pois agrega a consultoria técnica no seu escopo. E como inclui a análise de segurança no seu bojo, s.m.j., somente por legislação ela pode ser estabelecida formalmente, pois a segurança pública é regida por legislação, não por norma técnica.

Isso está comprovado pelas diversas legislações de inspeção predial vigentes em inúmeras cidades e estados brasileiros.

Pelo reverso, a auditoria para o atestamento, ou não, das condições de manutenção e uso, podem ser desenvolvidas tecnicamente com facilidade pelos peritos, engenheiros diagnósticos e demais profissionais habilitados nos exames edilícios. Sabendo-se que a auditoria técnica é um exame de comparação das regras técnicas (normas, especificações, programas, planos técnicos, etc) com a real situação apurada “in loco”, fácil se perceber que nem mesmo norma de auditoria é necessário para atender aos anseios da Abnt.

Basta a substituição dos termos “inspeção predial” pelos termos “auditoria de manutenção e uso” nas futuras revisões dessas recentes normas da Abnt, e estará resolvido o “imbróglio” criado por esse equívoco.

Finalizando, segue a tradicional escadinha e conceitos da Engenharia Diagnóstica em Edificações, para pleno entendimento do que ficou exposto:

Engenharia Diagnóstica em Edificações é a arte de criar ações pró-ativas, através dos diagnósticos, prognósticos e prescrições técnicas, visando qualidade total da edificação.

Vistoria em Edificação é a constatação técnica de determinado fato, condição ou direito relativo a uma edificação, mediante verificação “in loco”.

Inspeção em Edificação é a análise técnica de fato, condição ou direito relativo a uma edificação.

Auditoria em Edificação é o atestamento técnico de conformidade, ou não, de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação.

Perícia em Edificação é a determinação da origem, causa e mecanismo de ação de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação.

Consultoria em Edificação é a prescrição técnica a respeito de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação.

Finalizando, importante se ressaltar que é fundamental bem conceituar antes de normatizar, valendo citar Millôr Fernandes: “Olha bem no dicionário e reflita: não há nenhuma palavra com um significado só.”

Inspeção ou Auditoria ?

Sobre Alexandre Fontes

Alexandre Fontes é formado em Engenharia Mecânica e Engenharia de Produção pela Faculdade de Engenharia Industrial FEI, além de pós-graduado em Refrigeração & Ar Condicionado pela mesma entidade. Desde 1987, atua na implantação, na gestão e na auditoria técnica de contratos e processos de manutenção. É professor da cadeira "Comissionamento, Medição & Verificação" no MBA - Construções Sustentáveis (UNICID / INBEC), professor na cadeira "Gestão da Operação & Manutenção" pela FDTE (USP) / CORENET e professor da cadeira "Operação & Manutenção Predial" no curso de Pós Graduação em Avaliação e Perícias de Engenharia pelo IBAPE / MACKENZIE. Desde 2001, atua como consultor em engenharia de operação e manutenção.
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