A gestão do sistema de manutenção de edificações

Fonte: Equipe TARGET

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Os requisitos para a gestão de manutenção de edificações

A manutenção de edificações é um tema cuja importância tem crescido no setor da construção civil, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o momento quando a edificação é entregue e entra em uso. As edificações são o suporte físico para a realização direta ou indireta de todas atividades produtivas, e possuem, portanto, um valor social fundamental.

Todavia, as edificações apresentam uma característica que as diferencia de outros produtos: elas são construídas para atender seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais. É inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções quando seu desempenho atinge níveis inferiores ao exigido pelos seus usuários.

Isto exige que se tenha em conta a manutenção das edificações existentes, e mesmo as novas edificações construídas, tão logo colocadas em uso, agregam-se ao estoque de edificações a ser mantido em condições adequadas para atender as exigências dos seus usuários. Estudos realizados em diversos países, para diferentes tipos de edificações, demonstram que os custos anuais envolvidos na operação e manutenção das edificações em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial.

Este valor pode parecer pequeno, porém acumulado ao longo da vida útil das edificações chega a ser equivalente ou até superior ao seu custo de construção. A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser constatada nos frequentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida a sua vida útil projetada (pontes, viadutos, escolas), causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobrecusto em intensivos serviços de recuperação ou construção de novas edificações.

Seguramente, pior é a obrigatória tolerância, por falta de alternativas, ao uso de edificações cujo desempenho atingiu níveis inferiores ao mínimo recomendável para um uso saudável, higiênico ou seguro. Tudo isto possui um custo social que não é contabilizado, mas se reflete na qualidade de vida das pessoas. Economicamente relevante no custo global das edificações, a manutenção não pode ser feita de modo improvisado e casual.

Ela deve ser entendida como um serviço técnico, cuja responsabilidade exige capacitação apurada. Para se atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de manutenção, segundo uma lógica de controle de custos e maximização da satisfação dos usuários com as condições oferecidas pelas edificações.

A NBR 5674 de 07/2012 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações. A gestão do sistema de manutenção inclui meios para: preservar as características originais da edificação; e prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.

As edificações existentes antes da vigência desta norma devem se adequar ou criar os seus programas de manutenção atendendo ao apresentado nesta norma. Os anexos desta norma apresentam exemplos de modelos não restritivos ou exaustivos a serem adaptados em função das características específicas da edificação.

A organização do sistema de manutenção deve levar em consideração as características das edificações, tais como: tipo de uso das edificações; tamanho e complexidade funcional das edificações; número e dispersão topográfica das edificações; e as relações especiais de vizinhança e implicações de entorno. O sistema de manutenção deve ser orientado por um conjunto de diretrizes que estabeleçam: padrões de operação a fim de assegurar a preservação do desempenho previsto em projeto e do valor das edificações ao longo do tempo; fluxo de informações, entre os diversos intervenientes do sistema, incluindo formas de comunicação entre o proprietário e os usuários, ou entre os proprietários e os condôminos; e as incumbências e autonomia de decisão dos intervenientes.

Recomenda-se que os indicadores de eficiência da gestão do sistema da manutenção sejam periodicamente avaliados e estabelecidos de forma a contemplar, por exemplo, alguns dos seguintes parâmetros: atendimento ao desempenho mínimo das edificações mencionado nas NBR 15575-1 a NBR 15575-6; prazo acordado entre a observação da não conformidade e a conclusão de serviço de manutenção; tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de emergência; satisfação dos usuários da edificação; cumprimento dos preceitos legais, regulamentos e normas aplicáveis; periodicidade das verificações efetivas vis-a-vis com as estabelecidas no manual de operação, uso e manutenção; e balanço entre os recursos disponíveis e os recursos necessários para a realização dos serviços de manutenção. Dependendo do empreendimento outros parâmetros podem ser utilizados.

Na organização do sistema de manutenção deve ser prevista infraestrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de manutenção necessários, a saber: manutenção rotineira, caracterizada por um fluxo constante de serviços simples e padronizados, para os quais somente são necessários equipamentos, materiais e pessoal.

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Sobre Alexandre Fontes

Alexandre Fontes é formado em Engenharia Mecânica e Engenharia de Produção pela Faculdade de Engenharia Industrial FEI, além de pós-graduado em Refrigeração & Ar Condicionado pela mesma entidade. Desde 1987, atua na implantação, na gestão e na auditoria técnica de contratos e processos de manutenção. É professor da cadeira "Comissionamento, Medição & Verificação" no MBA - Construções Sustentáveis (UNICID / INBEC), professor na cadeira "Gestão da Operação & Manutenção" pela FDTE (USP) / CORENET e professor da cadeira "Operação & Manutenção Predial" no curso de Pós Graduação em Avaliação e Perícias de Engenharia pelo IBAPE / MACKENZIE. Desde 2001, atua como consultor em engenharia de operação e manutenção.
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