Operação & Manutenção Sustentável

É realmente interessante como a visão sobre a manutenção e de seu processo de gestão têm sido discutidas e abordadas dentro de um processo de “atualização da cultura”.

Em pleno momento onde se fala de confiabilidade, de uma maior disponibilidade em sistemas e equipamentos, de SLAs (Acordos dos Níveis de Serviço), de revisão em metodologias de trabalho e de uma maior preocupação com a formação e capacitação de colaboradores, começa a ganhar espaço nestas discussões o processo e a importância do “Retrocomissionamento” em sistemas prediais.

O processo de “Retrocomissionamento” envolve a análise e a revisão do modo de se operar e manter uma instalação já existente, a partir do conhecimento de seu estado e condições operativas durante a vida útil de uma edificação. Ou seja, trata-se de “comissionar” os sistemas “em vida”, com foco para o seu desempenho real e atual, em comparação com as expectativas originais de projetistas e proprietários e das bases dos projetos originais, levando-se em conta o ponto da curva de desempenho x estado x vida útil onde se encontram os sistemas avaliados.

Trata-se de uma ferramenta fantástica para o gestor!

O processo em si deve seguir o mesmo conceito de um processo de comissionamento ao término de uma nova instalação, ou seja, deve passar pelas seguintes etapas:

1. Qualificação do Projeto e Documentos da Operação & Manutenção (O&M)

Etapa onde o Agente Comissionador analisa os projetos e memoriais da edificação, identificando não somente os equipamentos, sistemas e suas características, como também as formas de operar e expectativas quanto ao desempenho destes sistemas.

A análise também abrange os documentos de O&M, através dos quais são verificados os procedimentos e parâmetros de operação (forma como os sistemas são atualmente operados) e os procedimentos e resultados de manutenção (de que forma são efetuadas as atividades de manutenção e recentes indicadores).

O resultado desta primeira etapa também apontará os requisitos de desempenho à serem novamente verificados / medidos em campo, na etapa de Qualificação da Operação para os sistemas considerados.

2. Qualificação das Instalações

Etapa na qual o “Agente Comissionador” vai ao campo, com o objetivo de avaliar as instalações quanto a sua conformidade em relação ao projeto original e documentos formais da operação, avaliando e registrando eventuais alterações, além de verificar o seu estado de conservação, condições de instalação e o seu histórico recente, obtido através de entrevistas com operadores e responsáveis.

Também são verificadas as condições de acesso aos sistemas e locais para a instalação de instrumentos de medição, dentro do processo de Qualificação da Operação.

3. Qualificação da Operação

É nesta etapa que o “Agente Comissionador” avaliará o desempenho dos sistemas e equipamentos envolvidos, seguindo normas específicas para tal e medindo estas condições operativas no campo.

O objetivo é de realmente avaliar o ponto atual de desempenho para compará-lo com as expectativas e projeções originais, evidentemente ponderando os resultados em função das características dos sistemas (Qualificação do Projeto e Documentos de O&M) e das condições operativas (Qualificação das Instalações).

4. Relatório de “Retrocomissionamento”

Após a conclusão de todas as etapas acima, caberá ao “Agente Comissionador” avaliar os resultados e compilar suas observações e recomendações de ajuste em um relatório técnico final, a fim de que as equipes de O&M possam implantá-las dentro de um planejamento que envolverá a priorização de medidas sem custo, de baixo custo ou de custo mais elevado.

O objetivo deste trabalho é de trazer o ponto de operação da instalação e de seus equipamentos para uma melhor condição em relação a sua curva e expectativas originais para o desempenho, mesmo após decorrido um período de sua vida útil.

O feedback deste processo para a equipe de O&M é fantástico e, como disse acima, uma excepcional ferramenta para o gestor e responsáveis pela edificação.