Por Alexandre M F Lara

Quando se fala em redesenhar ou ter um processo de manutenção mais eficaz, assegurando com que o ativo atinja uma longevidade dentro de uma edificação e cumpra o seu papel, deve-se compreender que existem inicialmente dois resultados a serem atingidos:

• Uma maior vida útil do ativo
• O cumprimento da função para a qual foi projetado, durante toda a sua vida útil produtiva

Isto significa que não bastará apenas manter um conjunto moto-bomba em um bom estado de conservação e lubrificação, operando “adequadamente” durante 15 anos, se este mesmo conjunto moto-bomba não “entregar” para o sistema ao qual trabalha a vazão de 234 m³/h para 20 m.c.a (metros de coluna d’água) que foram previstos no projeto e que serão necessários para que o sistema também cumpra o seu papel (abasteça reservatórios, circule água gelada ou quente em trocadores de calor, etc).

Para que um bom trabalho de PPCM (Planejamento, Programação e Controle da Manutenção) seja implementado, o planejador necessitará conhecer a função desenhada para cada ativo e seus sistemas, observando e inserindo no planejamento todo e qualquer cuidado requerido à preservação desta função, durante a vida útil projetada.

O FOCO da manutenção está necessariamente na FUNÇÃO do ativo, assim como o objetivo do trabalho será preservar esta função ao longo de toda a existência do ativo, ou seja, até a sua desmobilização e/ou reposição futura.

Este conceito exigirá com que o time de manutenção, incluindo o planejador, conheça o projeto e o “modus operandi” definido para este ativo e para o sistema ao qual pertence, destrinchando pontos importantes a serem observados durante a etapa de planejamento, entre eles:

• Funcionamento do ativo: como e quando este equipamento deverá ser solicitado e como atuará (sequência funcional, carregamento ou descarregamento, por exemplo);
• Qual a entrega prevista para o ativo: qual a condição a ser “entregue” pelo ativo durante a sua operação (pressão, vazão, tensão, entre outros)

O planejador deverá determinar em conjunto com o time especialista de manutenção, quais as ações necessárias para a preservação destes pontos ou condições acima, convertendo estas ações em planos de trabalho que serão executados pelos manutencistas.

Adicionalmente, deve-se cuidar para o aculturamento do time de manutenção, no sentido de que compreendam a importância deste ajuste e cumpram o seu importante papel no processo. Por outro lado, o desconhecimento deste objetivo e foco poderá resultar na atuação inócua ou ineficaz do time de manutenção, ao se preservar apenas a conservação geral do ativo, perpetuarndo a sua operação aquém das condições previstas em projeto.

Como um exemplo simples desta falha, têm-se um grande número de sistemas de pressurização em escadas de emergência implantados e “em operação” em edifícios residenciais ou comerciais de todo o país que são adequadamente acionados ao se testar o SDAI (Sistema de Detecção e Alarme de Incêndio), porém, ainda não mantendo pressurizada a caixa de escadas dentro dos limites estabelecidos pela ABNT NBR 14.880, ou seja, entre 50 e 60 Pa, ou melhor, não entregando a condição estabelecida em seu projeto.

Neste exemplo acima, ainda que a manutenção tenha constatado o seu “funcionamento adequado” e de forma integrada com o SDAI, o sistema não assegurará o diferencial de pressão entre o interior da caixa de escada e os pavimentos que contém fumaça, permitindo a sua entrada para o interior da rota vertical de fuga e levando risco a vida humana.

Portanto, baseado no conceito acima, recomenda-se uma análise de sua área interna ou terceirizada de PCM ou PPCM, caso convivam com falhas recorrentes durante a operação de ativos e sistemas, ou mesmo com a ineficiência de sistemas instalados (perda de desempenho)prejudicando a operação de sua edificação e a produtividade de seus usuários.