Fonte: CORENET Global – Brazil Chapter

Luis Carlos Ewald, mais conhecido como Sr. Dinheiro, prova, em um artigo dividido em duas partes, que estamos perto de uma bolha imobiliária.

SÃO PAULO – Luis Carlos Ewald, mais conhecido como Sr. Dinheiro, prova, em um artigo dividido em duas partes, que estamos perto de uma bolha imobiliária. Veja quando será a hora de investir em imóveis. A segunda parte do artigo será publicada nesta terça-feira (03).

“Quase todo mundo tem como objetivo prioritário na vida conseguir comprar a sua casa própria. Mas, normalmente os recursos financeiros são escassos e é necessário tomar dinheiro emprestado em Bancos. E isso custa juros e uma vida amarrada em longos financiamentos. Daí, para tomar essa decisão de adquirir o seu teto, duas coisas são fundamentais: um preço justo para o imóvel e uma taxa de juros baixa.

Pois é. No momento os preços dos imóveis estão artificialmente muito altos em todo o país e as taxas de financiamentos imobiliários voltaram a ser impagáveis, com raras exceções tipo Minha Casa Minha Vida.

E para princípio de conversa, do termo “bolha”, tão badalado por aqui, pode ser uma provável crise imobiliária que pode acontecer no curto e médio prazo, por várias razões demonstradas a seguir. Quem tem medo do termo bolha quer desclassificar a nossa situação dizendo que nos EUA era outra coisa, que envolvia especulação, crise bancária, fraudes, etc. É quem comprou e não consegue vender pelo preço acredita que vale. Isso aconteceu muitas outras vezes, mas ninguém se lembra…

E o pior, esses se expressam com a frase mais perversa criada ao longo de oito séculos de crises financeiras: agora é diferente!

Mas, que aqui os preços vão cair, ah isso, vão! Ou, no mínimo, ficarão estagnados, como já estão, por falta de compradores nesses preços, ou seja, perdendo a renda de aplicações na atual taxa SELIC, que está muito alta novamente.

E porque deve acontecer a curto prazo? Curto prazo, no caso, será logo após a Copa, pois todos os especuladores apostaram na Copa, como se os estrangeiros estivessem ansiosos para comprar imóveis muito mais caros aqui que nos seus países, para aqui conviver com os eventos de grande emoção do nosso cotidiano…

Acontece que isso foi papo de especuladores para encontrar compradores idiotas. É a clássica teoria, comprovada na prática, do “the greatest fool”. Assim, quem compra um produto que já é caro, pode até se achar tolo, mas pensa em vender para “um idiota maior”, e assim por diante, chegando no final de várias transações até chegar ao the greatest fool, que fica “pendurado na brocha”, isto é, fica sem encontrar comprador. Caso muito parecido com nossas conhecidas pirâmides.

E quem são os especuladores? São todos aqueles que compraram na planta para tentar vender na entrega das chaves, momento crucial do compromisso financeiro. É claro que alguns ganharam, mas muitos leigos, maria-vai-com-as-outras, compraram para ter seu primeiro imóvel para morar e pagarão caro por isso, mas, como vão morar, tudo bem…

Porém, aqueles idiotas que se deixaram levar, em todo o país, e compraram tarde demais salas comerciais com preços artificialmente elevados, vão ter que bancar por um bom tempo para conseguirem alugar: hoje cerca de 30/40% de vacância no Brasil todo (Rio, Niterói, Salvador, Recife, Osasco, Fortaleza, Curitiba, Goiania, São José dos Campos… e por aí vai), pois numa Economia com baixo crescimento e altos custos, quem se arrisca a comprar para empreender com um pibinho na faixa de 2%? Só um idiota maior: ver na internet a “teoria do idiota maior”.

A oferta de financiamentos e as facilidades foram enormes quando as taxas SELIC cairam abruptamente até os históricos 7,25% ao ano. Acontece que agora que já está em torno de 11%/ano os Bancos querem é comprar títulos do Governo, pois rendem muito mais, sem risco e sem trabalho. Daí, financiamento barato agora só no “Minha casa minha vida”, segmento que não deve sofrer crise, mas só serve para baixa/média renda, de até R$ 5.000,00 por família.

E há um ditado do Mercado Financeiro: “O Mercado desconta tudo”. Pois bem, pelo menos 5 grandes construtoras estão à beira da insolvência, com quedas maiores nas suas cotações da Bolsa até mesmo que as da coitadinha da Petrobrás… É sinal de que? Lançaram ações , levaram grana boa para especularem nos preços de terrenos e construções, e agora estão super estocadas e aguentando devoluções.

E o que são esses feirões da CEF pelo Brasil a fora? A CEF comprou aquele montão de imóveis para ela ou tem muita devolução? A caixa preta da CEF não revela a verdade. Hoje se vê anúncios para fins de semana com liquidações de estoques de construtoras com descontos de até 40%! E não é uma só, não: são várias!

Repito: só vale a pena comprar agora é no “Minha casa Minha vida”, porque os preços não subiram por causa da limitação do valor de financiamento em cada Estado. No entanto, tem que examinar o padrão das construções para não comprar gato por lebre…”

“Quais os principais sinais de crise, a qual derrubará os preços artificiais dos imóveis para níveis de preços em que efetivamente conseguem ser vendidos? Uma coisa é o preço anunciado e outra, muito diferente agora e daqui para frente, é o preço que se consegue vender… (Os anúncios de lançamentos em Sampa abandonaram os 2 qtos/sala e só se lança sala/qto., pois não há mais poder aquisitivo). Que tal?

Seguem vários sinais indicativos da crise que está por vir. Os imóveis residenciais só encontram inquilinos pagando no máximo 0,35% ao mês do “valor fantasia do imóvel” das capitais! Agora se vemos anúncios “vende-se” em casas antigas em zonas preferenciais, coisa que não existia durante o início da especulação, pois as construtoras se antecipavam, brigavam para comprar e seduziam possíveis vendedores com tentadoras ofertas fora da realidade.

Quem precisar vender um imóvel agora tem que baixar até 30% do “valor fantasia” para conseguir vender rápido. A exaustão da poupança prevista para dar entrada já é uma realidade, pois todos que sonhavam já compraram, se endividaram, e não há mais renda disponível para compras nesses níveis de preços.

Exemplo: imóvel usado de classe média intermediária em Botafogo, Rio, que pedem R$ 800.000,00 (absurdo!) com R$ 300.00,00 de entrada, com a primeira prestação em financiamento de 100 meses pelo SAC custa R$ 5.000,00 de juros (1%) mais R$ 5.000,00 de amortização (1%) mais outros penduricalhos; para comprar tem que ser diretor de empresa e ganhar no mínimo R$ 35.000,00 por mês! Quem é que pode? Ah, pode ser em 200 meses: tá bem, R$ 7.500,00, mas e o condomínio, o IPTU, a mobília, etc?

Nos Aeroportos do Brasil inteiro o que se ouve é: “Quero ver na Copa!” No mercado imobiliário é: “Quero ver depois da Copa!”. Pequenas casas de sala/2qtos na “Comunidade” do Vidigal que há exatamente 4 anos eram vendidas a R$ 20.000,0 já estão pedindo R$ 100.000,00 e já teve venda, sem esgotos e com “gatos” de água e luz…

Quanto subiram os preços dos imóveis (no lançamento e nas fantasias anunciadas) nos últimos 5 anos em quase todo o Brasil? De 100% até 300%! Pode? Pois é, mas agora quase nada se vende se grandes descontos não forem feitos!

Assista e divulgue. Estrelado pelo Prêmio Nobel de Economia, meu parceiro nessa opinião, Robert Shiller, que está avisando todo mundo que o prenúncio da bolha é iminente.

Tem vários especialistas que alegam que aqui é diferente (olha aí a frase maldita), que há um deficit de cerca de 6 milhões de moradias e coisa e tal: esquecem que nesses níveis de preços não há mais compradores. E que a carência é em imóveis para baixa renda.

Em face disso tudo, uma pergunta que todos fazem nas minhas aulas e Palestras: É melhor comprar ou alugar? Claro que é melhor alugar! Você paga no máximo 0,5% mensais de aluguel ou para comprar paga no mínimo 1,0% ao mês de juros, e ainda tem a amortização! Alugue e poupe a diferença. Economize, poupe e acumule, para adiante, sem pressa, comprar a vista!

Finalmente: qual é a definição de bolha, em qualquer mercado? É algo que tem grande chance de estourar, porque houve um grande aumento irracional de preços num muito curto espaço de tempo.

Quem ficou até agora comprado para investir terá alcançado a desagradável posição do the greater fool .

Recomendação: quem “estiver comprado” venda rápido, antes do efeito manada ser detonado, com todo mundo querendo vender ao mesmo tempo. Se não comprou e resistiu à tentação, parabéns. Espere com bastante calma até os juros voltarem a cair e os preços dos imóveis já tiverem caído na real.”

Acesse a parte 1 e a parte 2 deste artigo em sua fonte de origem.